Der Begriff Liegenschaft ist wichtig in der Immobilienbranche. Sie wissen aber nicht genau was dieser bedeutet oder wollen mehr Hintergrundwissen sammeln? Im Folgenden finden Sie alles Wissenswerte zum Thema Liegenschaft und Liegenschaftsverwaltung.
Definition – Was ist eine Liegenschaft
Unter den Begriff Liegenschaft fallen Grundstücke aller Art, ob sie nun bebaut oder unbebaut sind. Als Bebauung zählen alle unbeweglichen Objekte die sich auf dem Grundstück befinden, beispielsweise Immobilien da sie nicht so einfach bewegt werden können.
Es gibt drei verschiedene Arten von Liegenschaften:
- Liegenschaften mit unternehmerischem Nutzen (Bürogebäude, Einkaufszentren, Lagerhallen usw.)
- Liegenschaften mit nicht unternehmerischem Nutzen (Ein- oder Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser (mit Eigentumswohnungen) o.ä.)
- Und Liegenschaften mit gemischtem Nutzen (mindestens eine Immobilie mit unternehmerischem Nutzen und mindestens eine mit nicht unternehmerischem Nutzen)
Abgrenzung der Begriffe Liegenschaft und Grundstück
Grundstück ist ein umgangssprachlicher Begriff für Liegenschaft aber meint eigentlich nur den räumlich abgegrenzten Grund auf dem gebaut werden kann. Eine Liegenschaft fasst also „Grundstück“ und gleichzeitig eine Immobilie unter einem Begriff zusammen, wird aber auch für ein unbebautes „Grundstück“ verwendet.
Der Liegenschaftszins
Das Verhältnis des Kaufpreises einer Liegenschaft und der durch diese zu erwartenden Einnahmen wird durch den Liegenschaftszins ausgedrückt. Man kann mit ihm die langfristige Wertigkeit abschätzen.
Der Liegenschaftszins ist also eine sehr zentrale Kennzahl wenn es um die Bewertung und somit auch den möglichen Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft geht.
Ausgerechnet wird der Zins durch die Formel: Jahresreinertrag x 100 ÷ Kaufpreis = Liegenschaftszins.
Liegenschaftskataster
Das Liegenschaftskataster, oft auch nur Kataster genannt, ist ein Register für alle bundesweiten Liegenschaften. Sie sind hier mit Gestalt, Größe, örtlicher Lage, Nutzung und Eigentumsverhältnissen beschrieben und dargestellt.
Das Kataster wird von den Ämtern für Digitalisierung, Breitband und Vermessung geführt. Hier können die enthaltenden Daten auch eingesehen werden.
Nachhaltigkeit und Digitalisierung: Die Zukunft der Liegenschaftsverwaltung
In Zeiten des Klimawandels und steigender Energiepreise gewinnen nachhaltige Lösungen in der Immobilienwirtschaft immer mehr an Bedeutung. Gleichzeitig verändert die Digitalisierung auch die Art und Weise, wie Liegenschaften verwaltet werden. Doch wie können diese beiden Trends optimal zusammengeführt werden, um die Effizienz zu steigern und gleichzeitig Kosten zu senken?
Energieeffiziente Gebäude und Liegenschaften
Ein zentraler Aspekt nachhaltiger Liegenschaftsverwaltung ist die Verbesserung der Energieeffizienz. Moderne Technologien, wie intelligente Heizsysteme, smarte Beleuchtung und IoT-basierte Gebäudetechnik, ermöglichen es, den Energieverbrauch in Echtzeit zu überwachen und zu optimieren. Dies spart nicht nur Kosten, sondern reduziert auch den CO₂-Ausstoß – ein Gewinn für Eigentümer und die Umwelt.
Digitalisierung für eine effizientere Verwaltung
Neben der Energieeffizienz bietet die Digitalisierung eine Vielzahl an Möglichkeiten, die Verwaltung von Liegenschaften zu optimieren. Digitale Tools ermöglichen eine einfache und transparente Kommunikation zwischen Eigentümern, Mietern und Verwaltern. Auch die Verwaltung von Wartungs- und Reparaturarbeiten kann durch entsprechende Softwarelösungen automatisiert und effizienter gestaltet werden.
Smart Metering und Verbrauchstransparenz
Ein weiterer Schritt in Richtung Zukunft ist die Einführung von Smart Metering. Diese Technologie ermöglicht es, den Energie- und Wasserverbrauch in Liegenschaften genau zu messen und für Mieter und Eigentümer transparent darzustellen. Dies führt nicht nur zu einer gerechteren Verteilung der Kosten, sondern motiviert auch zu einem bewussteren Umgang mit Ressourcen.
Wer darf das Liegenschaftskataster einsehen?
Geht es nur um die sogenannte „Flurkarte“ darf diese jede:r einsehen. Die Flurkarte ist sogar ganz einfach im sogenannten ALKIS online einzusehen. Unter einer Flurkarte versteht man ein Dokument, welches lediglich Daten wie Größe und Aufteilung der Liegenschaften enthält. Erst wenn es an personenbezogene Daten geht wird die Einsicht beschränkt. Um diese personenbezogenen Daten einzusehen oder einen Auszug zu erhalten muss ein gerechtfertigtes Interesse nachgewiesen werden.
Trends und Entwicklungen im Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt ist ständig im Wandel, beeinflusst durch wirtschaftliche, demografische und politische Faktoren. Derzeit beobachten wir einen starken Anstieg der Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien. Käufer und Mieter legen zunehmend Wert auf umweltfreundliche Bauweisen und Technologien. Darüber hinaus spielt die Urbanisierung eine große Rolle, da immer mehr Menschen in städtische Gebiete ziehen, was zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum und steigenden Preisen führt. Ein weiterer Trend ist die Digitalisierung im Immobiliensektor. Virtuelle Besichtigungen, digitale Vertragsabschlüsse und die Nutzung von Big Data zur Marktanalyse werden immer gängiger. Immobilieninvestoren setzen vermehrt auf datenbasierte Entscheidungen, um Risiken zu minimieren und Renditen zu maximieren. Zudem beeinflussen politische Maßnahmen wie Mietpreisbremse und Subventionen für den Wohnungsbau den Markt erheblich. Es ist wichtig, diese Trends und Entwicklungen genau zu beobachten, um fundierte Entscheidungen zu treffen und langfristig erfolgreich im Immobilienmarkt zu agieren.
Technologie und Digitalisierung in der Liegenschaftsverwaltung
Die Digitalisierung revolutioniert die Liegenschaftsverwaltung und bietet zahlreiche Vorteile in Bezug auf Effizienz und Transparenz. Moderne Softwarelösungen ermöglichen es Verwaltern, Immobilienbestände digital zu erfassen und zu verwalten, was den administrativen Aufwand erheblich reduziert. Automatisierte Prozesse wie die Mietabrechnung, das Mahnwesen und die Betriebskostenabrechnung sparen Zeit und minimieren Fehler. Zudem erleichtern digitale Plattformen die Kommunikation zwischen Verwaltern, Mietern und Dienstleistern. Wartungsanfragen können online eingereicht und bearbeitet werden, was die Reaktionszeiten verkürzt und die Zufriedenheit der Mieter erhöht. Big Data und künstliche Intelligenz (KI) spielen ebenfalls eine immer größere Rolle. Durch die Analyse großer Datenmengen können Verwalter fundierte Entscheidungen treffen, etwa bei der Mietpreisanpassung oder der Planung von Instandhaltungsmaßnahmen. Darüber hinaus bieten digitale Tools wie virtuelle Rundgänge und 3D-Visualisierungen potenziellen Mietern und Käufern eine realistische Vorstellung der Immobilie, ohne dass sie vor Ort sein müssen. Die Investition in digitale Lösungen ist daher für die Zukunft der Liegenschaftsverwaltung unerlässlich.
Miteigentum und Teilungserklärung
In Wohnanlagen sind Liegenschaften oft in mehrere Einheiten aufgeteilt, was die Erstellung einer Teilungserklärung notwendig macht. Diese regelt die Aufteilung des Eigentums und die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Der Miteigentumsanteil, oft in Tausendsteln angegeben, bestimmt die Beteiligung an Gemeinschaftskosten und das Stimmrecht bei Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft.
Liegenschaftsverwaltung
Definition Liegenschaftsverwaltung
Viele Eigentümer:innen einer Liegenschaft entscheiden sich mittlerweile ihre Liegenschaft von einer externen Partei verwalten zu lassen. Eine Liegenschaftsverwaltung fällt also in das Berufsbild eines Immobilien- oder Hausverwalters, nur dass dieser spezielle Begriff sich nun mal um eine, wie zuvor definierte, ganze Liegenschaft kümmert.
Aufgaben einer Liegenschaftsverwaltung
Unter die Verwaltung einer Liegenschaft fallen alle Aufgaben im Bereich Facility Management und Bewirtschaftung der Immobilie. Die Verwaltung oder der:die Hausverwalter:in übernimmt nun auch alle Pflichten welche der:die Eigentümer:in gegenüber den Mieter:innen oder der Immobilie hätte.
Rechtliche Aspekte der Liegenschaftsverwaltung
Die Verwaltung von Liegenschaften erfordert ein tiefes Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen, um rechtliche Konflikte zu vermeiden und den reibungslosen Betrieb sicherzustellen. Ein zentrales Thema ist das Mietrecht, das die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern regelt. Hierzu gehören Aspekte wie Mietverträge, Kündigungsfristen, Mietpreisbremse und Betriebskostenabrechnungen. Es ist wichtig, dass Verwalter stets über aktuelle Gesetzesänderungen informiert sind, um rechtlich einwandfreie Mietverträge aufzusetzen und Streitigkeiten zu vermeiden. Ein weiterer wichtiger Bereich ist das Baurecht, das Vorschriften zur Errichtung, Änderung und Nutzung von Gebäuden festlegt. Hierzu zählen unter anderem Bauanträge, Genehmigungsverfahren und die Einhaltung von Sicherheitsstandards. Darüber hinaus spielen Datenschutzgesetze eine zunehmend wichtige Rolle, insbesondere bei der Verwaltung sensibler Mieterinformationen. Die Einhaltung der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) ist unerlässlich, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Insgesamt erfordert die Liegenschaftsverwaltung ein umfassendes rechtliches Wissen, um die Interessen der Eigentümer zu wahren und gleichzeitig die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen.
Vorteile für den Eigentümer
Ein:e Eigentümer:in welche:r die Verwaltung seiner Liegenschaft an Externe übergibt spart sich Zeit und Aufwand. Zwar müssen dafür auch Ausgaben eingeplant werden, doch oft erzielen professionelle Hausverwaltungen mehr Profit für die Immobilie als es ein:e unausgebildete:r Eigentümer:in könnte. Dies ist oft vor allem der Fall, da die Hausverwaltung in der Lage ist die Kosten sehr niedrig zu halten.
Virtuelle Besichtigung
Virtuelle Besichtigungen haben sich in der Immobilienbranche als unverzichtbares Werkzeug etabliert, insbesondere bei der Verwaltung von Liegenschaften. Diese Technologie ermöglicht es potenziellen Käufern oder Mietern, Immobilien bequem von zu Hause aus zu besichtigen, was sowohl Zeit als auch Kosten spart. Mithilfe von 360-Grad-Kameras und Virtual-Reality-Technologien können detaillierte Rundgänge erstellt werden, die einen realistischen Eindruck der Räumlichkeiten vermitteln.
Virtuelle Besichtigungen bieten zahlreiche Vorteile. Sie erhöhen die Reichweite der Immobilienvermarktung, da Interessenten unabhängig von ihrem Standort an Besichtigungen teilnehmen können. Dies ist besonders nützlich für ausländische Investoren oder Menschen, die in eine andere Stadt ziehen möchten. Zudem ermöglichen sie eine flexible Terminplanung, da Besichtigungen jederzeit und ohne Anwesenheit vor Ort durchgeführt werden können.
Für Immobilienverwalter bedeutet dies eine effiziente und kostengünstige Methode, Immobilien zu präsentieren und gleichzeitig den Verwaltungsaufwand zu reduzieren. Virtuelle Besichtigungen tragen auch zur Sicherheit bei, da sie den physischen Kontakt minimieren und somit auch während Pandemien eine sichere Besichtigungsmöglichkeit bieten. Insgesamt revolutioniert diese Technologie die Art und Weise, wie Liegenschaften verwaltet und vermarktet werden, und setzt neue Standards in der Immobilienbranche.
Welche Arten von Liegenschaften gibt es?
Es gibt verschiedene Arten von Liegenschaften, die sich hauptsächlich durch ihre Nutzung, Größe und Lage unterscheiden. Hier ist eine Übersicht der gängigen Liegenschaftsarten:
- Wohnliegenschaften umfassen Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnungen. Einfamilienhäuser dienen einer Familie oder einer Person als Wohnraum. Mehrfamilienhäuser bieten mehreren Parteien Wohnraum, während Wohnungen sich auf Eigentums- oder Mietwohnungen in größeren Gebäuden beziehen.
- Gewerbeliegenschaften umfassen Bürogebäude, Ladengeschäfte und Industrieimmobilien. Bürogebäude dienen als Arbeitsraum für Unternehmen. Ladengeschäfte bieten Platz für den Einzelhandel. Industrieimmobilien beherbergen Produktionsstätten, Lagerhallen oder Fabriken.
- Landwirtschaftliche Liegenschaften beinhalten Bauernhöfe, Wiesen und Felder. Bauernhöfe werden für die Viehzucht oder den Ackerbau genutzt. Wiesen und Felder dienen als unbebaute landwirtschaftlich genutzte Flächen.
- Spezialliegenschaften umfassen Hotels, Freizeitanlagen, Krankenhäuser und Pflegeheime. Hotels und Gastronomiebetriebe bieten Unterkunft und Verpflegung. Freizeitanlagen dienen der Unterhaltung, während Krankenhäuser und Pflegeheime der medizinischen und pflegerischen Betreuung von Menschen dienen.
- Unbebaute Grundstücke bestehen aus Bauland und Erholungsgrundstücken. Bauland ist für zukünftige Bebauung vorgesehen, während Erholungsgrundstücke für Freizeitaktivitäten genutzt werden.
- Mischliegenschaften kombinieren Wohn- und Gewerbeflächen. Oft befinden sich im Erdgeschoss Geschäfte, während die oberen Etagen Wohnraum bieten.
Diese Liegenschaften unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Nutzung und den regionalen rechtlichen sowie steuerlichen Regelungen.
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