Kredit für eine Eigentümergemeinschaft (WEG)

Angenommen, eine Eigentümergemeinschaft benötigt für eine Sanierungsmaßnahme kurzfristig mehr Geld, als auf den Rücklagenkonto vorhanden ist. Dann könnte das Konto beispielsweise durch eine Sonderumlage aufgestockt werden. Was aber, wenn die Höhe der benötigten Mittel die für eine solche Sonderumlage zumutbare Höhe übersteigt? Dann muss das Geld aus anderen Quellen besorgt werden, üblicherweise per Kredit von einer Bank.
Aber genau das ist für Eigentümergemeinschaften gar nicht so einfach, denn es stellen sich folgende Fragen:

• Was wird die Bank als Sicherheit für den Kredit verlangen?
  • Das Haus als Ganzes?
  • Geht das, wenn möglicherweise einzelne Eigentümer selber noch eine Grundschuld auf ihre Wohnung eingetragen haben?
  • Wird die Bonität der einzelnen Eigentümer individuell betrachtet und untersucht?
• Wie erfolgt die Rückzahlung des Kredits?
  • Über monatliche Raten, die auf die Eigentümer aufgeteilt werden? Nach welchem Aufteilungsschlüssel?
  • Was passiert bei Zahlungsausfällen bei einzelnen Eigentümern?
• Was passiert bei zwischenzeitlichem Verkauf?
  • Muss der neue Eigentümer in die Rückzahlung einsteigen?
  • Oder verhindert der laufende Kredit einen Verkauf vollständig, weil die erhöhten Zahlungen Kaufinteressenten abschrecken und ein schlechtes Bild auf die WEG und die Hausverwaltung werfen?

Bevor man sich mit diesen Fragen beschäftigt, sollte zunächst genau hinterfragt werden, wofür die Finanzierung benötigt wird. Hier gibt es drei Möglichkeiten:

• Es ist bereits ein Schaden eingetreten oder droht in Kürze einzutreten, z.B. die Heizungsanlage muss ersetzt werden. Solche Fälle sollten allerdings mit einer guten Hausverwaltung nicht auftreten. Denn eine solche erkennt einen Sanierungsbedarf frühzeitig und kann durch gesteigerte Rücklagenbildung dafür sorgen, dass die Sanierung zum erforderlichen Zeitpunkt auch problemlos durchgeführt werden kann.
  Auch gegen äußere Einflüsse, z.B. Unwetter, sollte eine pflichtbewusste Verwaltung eine entsprechende Versicherung abgeschlossen haben, die zumindest einen Teil der Schadensregulierung übernimmt.
• Es soll ein Umbau am Haus erfolgen, der das Leben im Haus komfortabler macht (z.B. Einbau eines Fahrstuhls) oder nach einer Investition zu Kostensenkungen führt (z.B. Maßnahmen im Energiebereich). Solche Maßnahmen sind sicher überwiegend positiv einzuschätzen, aber nicht unbedingt nötig. Oder zumindest wäre es möglich, hierfür zunächst etwas zu sparen und den Umbau zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführen. Dieser Zeitpunkt richtet sich auch nach den finanziellen Verhältnissen der Eigentümer – was allerdings neben einem gewissen Fingerspitzengefühl der WEG auch ihren Willen zu einem Konsens voraussetzt.
• Es soll ein Umbau am Haus erfolgen, der zwar den Wert steigert, aber nicht unbedingt notwendig ist, sondern eher als Luxus zu betrachten ist. Solche Maßnahmen sollten nur bei ausreichendem Kassenbestand vorgenommen werden.

Mit Krediten für Eigentümergemeinschaften haben sich auch bereits die Gerichte beschäftigt. Allerdings ging es hierbei um geringere Summen, die zur Überbrückung einer kurzfristigen Zahlungsschwierigkeit benötigt werden. Der per Kontokorrentkredit in Anspruch genommene Betrag darf das Dreifache der monatlichen Hausgeldzahlungen nicht übersteigen (BayObLG, AZ 2Z BR 229/04, OLG München,  AZ 34 Wx 0550/05). Der Hausverwalter darf hier nicht eigenmächtig handeln, sondern muss die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft haben.
Eigentümergemeinschaften, die mehr Geld benötigen und intern die Signale für einen Kredit auf Grün gestellt haben, könnten in der Hausbank München einen geeigneten Partner finden. Die 1908 als  wirtschaftliche Selbsthilfeeinrichtung für Hauseigentümer gegründete Bank bietet auch heute noch spezielle Angebote für die Wohnungswirtschaft. Dazu zählen auch Kredite für Wohnungseigentümergemeinschaften. 200.000 EUR Kreditsumme mit Rückzahlung innerhalb von 5 Jahren. Bei gleichmäßiger Tilgung wären da 3.333 EUR pro Monat fällig, zuzüglich Zinsen. Bei einer WEG mit 10 Parteien entstünde also eine monatliche Mehrbelastung von ca. 400 EUR. Das ist allerdings nur ein ganz grober Daumenwert für die Wirkungen eines solchen Kredits.
Mit einem Kredit der Hausbank können auch Fördermittel der KfW-Bank in Anspruch genommen werden. Dann darf die Laufzeit auch bis zu 10 Jahren betragen. Natürlich müssen diverse Bedingungen erfüllt sein und etliche Unterlagen vorgelegt werden, bevor es von der Haubank Geld gibt. Die Latte scheint relativ hoch zu liegen, so dass ein Kredit für eine WEG eher die Ausnahme denn die Regel zu sein scheint. Aber ausgeschlossen ist es nicht.