Schäden und Reparaturen bei Mietwohnungen

Werfen wir mal wieder einen Blick auf die Tätigkeiten unserer Gerichte. Diesmal habe ich mir Fälle herausgesucht, in denen sich Mieter und Vermieter wegen Schäden an der Wohnung und ihrer Behebung gestritten haben.
Tritt ein Schaden ein oder ist der Mieter mit einem bestimmten Sachverhalt in der Wohnung oder am Haus nicht mehr einverstanden, muss er zuerst den Vermieter darüber informieren. Denn von Schäden in der Wohnung kann dieser ja gar keine Kenntnis erlangen. Im Idealfall einigen sich beide Parteien dann darauf, wie und wann der Schaden behoben wird. Aber wenn die Gerichte angerufen werden, liegt leider nicht der Idealfall vor.
Um für den Fall der Fälle Beweise zu haben, informiert der Mieter den Vermieter am besten schriftlich über den eingetretenen Schaden. Meldet sich der Vermieter daraufhin nicht, könnte der Mieter zusätzlich persönlich oder telefonisch versuchen, mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen. Denn auch Vermieter können ja mal im Urlaub sein, so dass eine ausbleibende Reaktion nicht zwangläufig mit bösem Willen gleichzusetzen ist. Es kommt aber auch auf den Schaden an, denn manche Schäden fordern ja eine rasche Beseitigung. Bleibt der Vermieter weiter unerreichbar, so sollte der Mieter eine Mahnung schicken, die Reparatur anmahnen und möglicherweise auch gleich die Miete kürzen. Wenn auch dies keine Reaktion von Seiten des Vermieters mit sich bringt, kann der Mieter den Schaden durch einen Handwerker beheben lassen und vom Vermieter die Erstattung der Kosten verlangen. Mieter, die ohne Information des Vermieters aktiv werden, müssen die Kosten selber tragen. Das jedenfalls hat der Bundesgerichtshof im Urteil mit Az. VIII ZR 222/06 entschieden.
Mietkürzungen wurden eben schon erwähnt. Wie verhält es sich damit und wann sind sie erlaubt?
Hierzu hat das Amtsgericht Köpenick in einem Fall auf die Seite der Mieter gestellt. Diese hatten die Miete gekürzt, weil der Außenputz des Hauses Schäden aufwies. Das Gericht vertrat die Meinung, dass die Schäden am Putz dazu geführt hätten, dass das Haus nicht mehr in einem geeigneten Zustand war und der Vermieter seiner Pflicht nach Erhaltung nicht ausreichend nachgekommen war. Welche äußeren Einwirkungen die Schäden verursacht hatten, war für das Gericht unerheblich. Den gesamten Fall kann man unter Az. 8 C 129/07 nachlesen.
Und auch die Heizung ist immer wieder ein beliebter Streitpunkt. Das Landgericht Berlin hat sich im Urteil mit Az. 63 S 186/06 mit den Geräuschen befasst, die aus der Heizung kamen. Da sowohl Wärmeempfinden als auch Lärm subjektiv sind, hat das Gericht ein Lärmprotokoll verlangt, da eine Mietminderung nur bei besonders lautem Rauschen oder Knacken gerechtfertigt ist. Und auch was die Temperaturen angeht, gibt es bestimmte Regeln: Als Heizperiode ist die Zeit vom 1. Oktober bis zum 1. April festgelegt. Die Temperatur in der Wohnung muss tagsüber mindestens bei 20 bis 22°C liegen. Nachts darf sie auf 18°C absinken. Werden diese Werte nicht eingehalten, sind Mietkürzungen zulässig. Da je nach Lage der Wohnung und in Abhängigkeit von der Außentemperatur von kalten Wohnräumen Gefahren für die Gesundheit ausgehen können, ist Mängeln an Heizkörpern oder Heizungsanlage also nicht zu scherzen.