Sondereigentum – Definition und Relevanz

Der Kauf einer Eigentumswohnung bringt viele Pflichten und neue Fachbegriffe mit sich. In diese beiden Kategorien fällt auch das Sondereigentum.

Sind sie also am Kauf einer Wohnung interessiert oder bereits Eigentümer einer Wohnung wird dieser Artikel sie interessieren!

Was versteht man unter Sondereigentum?

Woran denken sie zuerst wenn sie an den Inhalt eines Kaufvertrags für eine Wohnung denken?Genau dies versteht man unter Sondereigentum. Die Wohnung an sich und meist noch Keller-oder Dachbodenanteile.

Grundsätzlich sieht das Sondereigentum den Wohnzweck vor. Anders verhält es sich beim Teileigentum (z.B. Gewerbeeinheiten, Tiefgaragenstellplätze, Werkstätten, Lagerräume) dies dient meist zur Lagerung oder gewerblichen Nutzung. Dennoch sind Sonder- und Teileigentum rechtlich gleichgestellt, sie haben lediglich einen anderen Verwendungszweck.

Inzwischen sind auch Freiflächen wie Gärten, Terrassen oder Stellplätze durch die Änderung des Wohneigentumsgesetztes am 1. Dezember 2020 sondereigentumsfähig. Die besagte Freifläche darf allerdings nur eine Ergänzung bzw. Anhängsel des Sondereigentums sein und nicht die wirtschaftliche Hauptsache der Immobilie. Außerdem muss der Anspruch auf die Fläche begründet sein. Veränderungsabsichten an diesen Freiflächen bedarf keiner Anträge an Dritte, der Eigentümer darf sein Sondereigentum nach Belieben verändern. Ein Problem würde dies erst wenn jemand durch die Veränderung behindert oder gestört würde.

Darüber hinaus ist es sehr wichtig eine aussagekräftige Teilungserklärung anzufertigen um Streitigkeiten zu vermeiden. Angefertigt wird die Teilungserklärung von der WEG gemeinsam. 

Zunächst ist eine solche Erklärung wichtig um Mitbenutzung von Sondereigentum zu vermeiden und eigenständige bauliche Änderung (z.B. ein Gartenhaus) auf Gemeinschaftseigentum zu verhindern bzw. eindeutig als verboten zu erklären. Außerdem muss ein Eigentümer mit einem großen Sondereigentumsanteil finanziell mehr zur Instandhaltung und Verbesserung des Gemeinschaftseigentums beitragen, also könnte ein Eigentümer sonst einen zu geringen oder zu Hohen Anteil zur WEG beitragen.

Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Zusätzlich zum Sondereigentum erwirbt ein Käufer beim Kauf einer Wohnung Miteigentum (an der Wohneigentümerschaft bzw. am Gemeinschaftseigentum). Das Gemeinschaftseigentum gehört der WEG gemeinschaftlich und betrifft beispielsweise  Gärten, die Fassade der Immobilie, Fenster usw. Die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum richten sich nach der Größe des Sondereigentums, genau wie die zu zahlende Betrag an der in der WEG. Das Sondereigentum schließt also die Eigentumswohnung und mögliche Lagerräume (und mögliche Anhängsel) ein. Das Gemeinschaftseigentum beschreibt den Rest ,welcher von der WEG verwaltet wird. Die Veränderung des Gemeinschfaftseigentums (bspw. Streichen der Fassade) interessiert also die ganze WEG; die Veränderung des Sondereigentums (bspw. Neuvermietung) betrifft nur den jeweiligen Eigentümer.

Das jeweilige Sondereigentum wird in der Teilungserklärung sowie in der Gemeinschaftsordnung klar definiert und abgegrenzt.

Beispiele für Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Sondereigentum:

• Alle Räume der Wohnung 
• Bodenbeläge 
• Innenwände (nicht tragend) 
• Sanitäre Installationen 
• Wohneingangstüren (Innenseite) 
• Tiefgaragenstellplatz (in sich abgeschlossen) 
• Lagerräume, Dachboden oder Kellerraum 
• Innentüren
• Balkon (außer Außenwände und Balkondecke) 
• Garten/ Terrasse 

 Gemeinschaftseigentum 

• Dach

  

• Geschossdecken/ Böden
• Außenwände, Fassaden 
• Heizungsanlage zur Versorgung der Wohnanlage 
• Wohnungseingangstüren 
• Geschossgedecke einer Tiefgarage 
• Kellergänge 
• Flur, Treppenhaus, Fahrstuhl 
• Fenster 
• Garten/Terrasse

Abgrenzung von Sondereigentum und Sondernutzungsrecht

Bestimmte Flächen oder Gegenstände sind trotz der Änderungen des Wohneigentumsgesetzes nicht sondereigentumsfähig. Da diese bestimmten Flächen, beispielsweise ein direkt anschließender Garten an eine Wohnung, dennoch offensichtlich zum jeweiligen Sondereigentum gehören, hilft hier das Sondernutzungsrecht aus.

Das Sondernutzungsrecht erlaubt einem Eigentümer die alleinige Nutzung des betreffenden Gegenstandes und ist einem Sondereigentum fast gleichgestellt.

Um nach der Teilungserklärung ein Sonddefrnutzungsrecht einzuholen müssen alle Eigentümer in einer Vereinbarung zustimmen. Diese Vereinbarung muss allerdings nicht von einem Notar beglaubigt werden, sie müsste nicht einmal schriftlich festgehalten werden. Es ist aber natürlich ratsam diese in irgendeiner Weise festzuhalten.

Auch ist ein neuer Eigentümer nicht an dieses SNR gebunden, dafür müsste die Vereinbarung im Grundbuch stehen und vom Notar bestätigt sein. Es muss also jede WEG selbst abwägen wie sie die Vereinbarung festhalten möchte.

Verwaltung des Sondereigentums

Die Verwaltung eines Sondereigentums bringt einige Aufgaben mit sich. Diese sollten zum einwandfreien Verlauf der Verwaltung beachtet werden.

Hierbei fallen Aufgaben in den Bereichen Mietvertrag (Vorbereitung und Abschluss) und Organisatorisches (Mietersuche, Besichtigung, Bonitätsprüfung, usw.); Verwaltung (z.B. Abnahme von Dienstleistungen) und Kontoführung (beispielsweise Überprüfung von Mietzahlungen, Anpassung der Miete) an, aber auch im Bereich Kommunikation (unter anderem Korrespondenz mit Mietern, Meldung von Schäden am Gemeinschaftseigentum).

Obwohl Eigentümer die Verwaltung des Sondereigentums meist selbst bewältigen, kann sie auch in die Hände Dritter übergeben werden.

 Was kostet Sondereigentumsverwaltung? 

Zunächst fallen Kosten wie Hausgeld, Grundsteuern, Betriebskosten usw. für den Eigentümer an. Weitere Kosten entstehen erstmal nicht, sollte der Eigentümer die Verwaltung selbst übernehmen.

Möchte der Eigentümer die Verwaltung seines Sondereigentums jedoch in externe Hände legen dürfte er abhängig von Anbietern und Größe der Wohnung mindestens 20,00€  zahlen.

Sollte solch ein externer Verwalter oder Sie selbst für mehrere Sondereigentümer verantwortlich sein, kann in diesem Fall zur Erleichterung der Sondereigentumsverwaltung auch eine Hausverwaltungssoftware hinzu gezogen werden. Diese kann beispielsweise Hausgeld durch eine Buchungsautomatik an die WEG überweisen, außerdem würde die Verwaltergebühr automatisch berechnet und an Sie überwiesen.