Steuer auf Mieteinnahmen – Was Vermieter wissen sollten

Die Steuer ist für die meisten Menschen ein lästiges Thema. Doch so lästig Steuern auch sein können, so wichtig ist es zu wissen, wie Einkünfte zu versteuern sind. Neben dem Arbeitslohn gehören auch Mieteinnahmen zu den steuerpflichtigen Einkünften. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Mieteinnahmen zu versteuern sind und welche Kosten abgesetzt werden können.

Inhalt

1. Definition: Mieteinnahmen
2. Wie werden Mieteinnahmen versteuert
3. Steuerersparnis bei der Vermietung
4. Was passiert, wenn ich meine Mieteinnahmen nicht versteuere?

Definition: Mieteinnahmen

Das  § 21 Einkommensteuergesetz (EstG) definiert die Einnahmen der Vermietung und Verpachtung wie folgt:

• „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen“ hierzu zählen unter anderem Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile, Schiffe im Schiffsregister und Rechten, die Grundstücksrechten Unterligen (z.B. Erbbaurecht); hierzu zählt auch eine Untervermietung
• „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen“ (z.B. Maschinen, Werkzeug, Fahrzeuge etc.)
• „Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten“ insbesondere von schriftstellerischer, künstlerischer und gewerblicher Art
• „Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen“

Wie werden Mieteinnahmen versteuert

Die Kosten für Vermietung und Verpachtung sind in der Steuererklärung in der Anlage V anzugeben. Das V steht dabei für Vermietung und Verpachtung. Hier sind die Mieteinnahmen, Werbungskosten sowie Abschreibungen einzutragen.

Außerdem ist zu unterscheiden, ob es sich um eine private oder gewerbliche Vermietung handelt. Die Grenze liegt bei 30.000 Euro. Unter 30.000 Euro Mieteinnahmen werden die Einnahmen als private Einkünfte versteuert. Bei Mieteinnahmen über 30.000 Euro gilt man als Gewerbetreibender und muss die Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermieten.

Versteuerung der Mieteinnahmen privater Vermieter

Bei privaten Mieteinnahmen werden Steuern fällig, sobald der Grundfreibetrag überschritten wurde. Dieser liegt im Jahr 2023 bei 10.908 Euro. Bei einer gemeinsamen Steuererklärung mit dem oder der Partner:in verdoppelt sich der Betrag. Die Höhe der Steuern hängt vom persönlichen Steuersatz des Vermieters oder der Vermieterin ab. Die Mieteinnahmen werden dabei zum gesamten Einkommen hinzugezählt. Nebeneinkünfte bis zu 256 Euro im Jahr sind steuerfrei. Die Mieteinkünfte werden gemäß dem Zuflussprinzip für das Jahr versteuert, in dem sie auf das Konto eingehen. Eine Ausnahme besteht zum Beispiel, wenn die Miete für den Januar des Folgejahres schon am 28. Dezember eingeht. In diesem Fall wird die Miete für das Jahr angerechnet, in dem sie auch tatsächlich fällig ist.

Versteuerung der Einnahmen gewerblicher Vermieter

Eine gewerbliche Vermietung liegt vor, sobald Mieteinnahmen in Höhe von mindestens 30.000 Euro erzielt werden. In diesem Fall ist die Umsatzsteuer zu berücksichtigen. Diese Regelung mag auf den ersten Blick nicht wünschenswert erscheinen, doch tatsächlich können Vorteile bestehen. Als Vermieter:in können Sie Renovierungen und Sanierungen mit dem Mehrwertsteuerbetrag in der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen, sofern Sie gewerblich vermieten. Dies ermöglicht gewerblichen Betreibern eine günstigere Sanierung, da diese Rechnungen mit einem Abzug von 19 Prozent geltend gemacht werden können.

Wie viele Mieteinnahmen sind steuerfrei

Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung einer Wohnung, eines Hauses oder aus einer Untervermietung sind nur dann als Einkommen zu versteuern, wenn sie den Grundfreibetrag übersteigen. Nach dem Einkommensteuergesetz bleiben Einkünfte unabhängig von ihrer Herkunft bis zur Höhe des steuerlichen Grundfreibetrags (§ 32a EStG) von 11.604 Euro (Alleinstehende) im steuerfrei. Für Verheiratete gilt der doppelte Betrag, also 23.208 Euro.

Steuerersparnis bei der Vermietung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Ihre Steuerlast zu reduzieren. Um die Steuerabgaben zu minimieren, ist es empfehlenswert, sich über die entsprechenden Möglichkeiten zu informieren.

Werbungskosten

Die für eine vermietete Immobilie anfallenden Werbungskosten können Sie gegen ihre Einnahmen absetzen. Auch dies wird in der Anlage V angegeben. Werbungskosten sind alle Kosten welche zur Erhaltung und Instandsetzung einer Immobilie anfallen. Dazu gehören insbesondere:

• Kontoführungsgebühren
• Kreditzinsen
• Grundsteuer
• Anschaffungskosten der Immobilie (über die AfA)
• Maklerprovision beim Kauf (über die AfA)
• Gebühren für die Schaltung von Immobilienanzeigen
• Gebühren für den Anwalt
• Kosten bei Leerstand
• Möbel (wenn die Immobilie möbliert vermietet wird)
• Nebenkosten bzw. laufende Betriebskosten
  • Hausnebenkosten (im Einzelnen aufgeführt in der Nebenkostenabrechnung)
  • Heizkosten
  • Kosten für Wasserversorgung
  • Gebäudeversicherung
• Bürokosten – wenn die Hausverwaltung selbst übernommen wird
• Fahrtkosten zur Immobilie & Eigentümerversammlungen
• Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände
• Reparatur-, Handwerker- & Materialkosten

Abschreibungen

Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die Vermietung, die im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen stehen, können steuerlich geltend gemacht werden. Kosten, die für die Herstellung und Anschaffung der Immobilie anfallen, werden in der Regel als einmalige Ausgaben behandelt und über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Bei möblierten Wohnungen können die Kosten für das Inventar ebenfalls über die Nutzungsdauer von Möbeln und weiterer Ausstattung abgeschrieben werden. Bei Anschaffungskosten für Einrichtungsgegenstände von weniger als 800 Euro kann der gesamte Betrag im Jahr des Kaufs steuerlich geltend gemacht werden.

Für Immobilien, die vor 1925 errichtet wurden, kann derzeit jährlich ein Abschreibungsbetrag von zwei Prozent der Anschaffungs- oder Baukosten geltend gemacht werden. Für Wohneinheiten, die nach dem Jahresende 1924 gebaut wurden, beträgt der Abschreibungsbetrag jährlich 2,5 Prozent. Bei einer Fertigstellung der Immobilie nach dem 31. Dezember 2022 beträgt der Steuersatz 3 Prozent.

Was passiert, wenn ich meine Mieteinnahmen nicht versteuere?

Bitte beachten Sie, dass eine nicht korrekte Angabe Ihrer Mieteinnahmen eine Steuerhinterziehung darstellt. Die Nichtangabe von Mieteinnahmen wird mit einer Haftstrafe von bis zu fünf Jahren geahndet. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass Sie hier korrekt vorgehen.