Wohnfläche, Nutzfläche, Bruttofläche, Nettofläche bei Immobilien

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Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder mieten möchte, wird sehr bald nach der Größe des Objekts fragen. Man wird mit dem bisherigen Objekt vergleichen, um festzustellen, ob man sich wunschgemäß vergrößern oder verkleinern kann oder ob man wohl alle Möbel unterbringen wird. Die Wohnfläche hat aber auch eine weitere wichtige Bedeutung, denn sie dient als Grundlage für die Berechnung der Betriebs- und Nebenkosten.
Grund genug also, die in diesem Bereich gängigen Begriffe und Vorschriften einmal genauer unter die Lupe zu nehmen.
Wohnfläche
Die Wohnfläche ist die Fläche, die ausschließlich zum Wohnen dient.
Nutzfläche
Zur Nutzfläche zählen alle weiteren Flächen, die zum Wohnen notwendig, aber nicht unmittelbar nutzbar sind, wie z.B. Treppen und Treppenabsätze, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Keller, Dachboden, Garage, die Waschküche und der Trockenraum.
Brutto-Fläche
Die Brutto-Fläche umfasst die gesamte Grundfläche einschließlich der bebauten Flächen. Teile der Grundfläche, auf der eine Mauer oder ein Schornstein stehen, werden hier also mit gerechnet.
Netto-Fläche
Für die Netto-Fläche werden die bebauten Anteile der Grundfläche von der Brutto-Fläche abgezogen. Aus Bewohnersicht wird also nur die Fläche im Inneren berücksichtigt, die zum Stellen von Mobiliar verfügbar ist.
Berechnungsvorschriften
Es ist nicht so einfach, bei den verschiedenen Berechnungsvorschriften den Überblick zu behalten. Denn für ein und dasselbe Objekt können nach den unterschiedlichen Vorschriften durchaus stark abweichende Werte entstehen. Deshalb sollte im Zweifelsfall immer hinterfragt werden, auf welcher Vorschrift die Berechnung beruht, wenn verschiedene Objekte verglichen werden sollen.

• Ziemlich schnell abhaken kann man die DIN 283. Sie ist seit über 20 Jahren ungültig und wird nur noch in Einzelfällen als Referenzberechnung für ältere Objekte verwendet.

• Die zweite Berechnungsverordnung (II. BV) wurde 1983 als Ersatz für die DIN 283 erstellt. Ihr Schwerpunkt lag auf öffentlich geförderten Wohnungen und Häusern. Trotzdem wurde sich aber auch für andere Objekte verwendet.

• Zum 1. Januar 2004 wurden alle bisherigen Bestimmungen in der Wohnflächenverordnung zusammengeführt. Wie bei der zweiten Berechnungsverordnung hat sich der Gesetzgeber mit der Wohnflächenverordnung auf den öffentlich geförderten Wohnraum konzentriert, die Verwendung für andere Immobilien aber nicht ausgeschlossen.

• Als vierte Vorschrift gibt es noch die DIN 277 Sie ermittelt zwar die Nutz- und nicht die Wohnfläche, wird aber trotzdem häufig verwendet. Sie unterscheidet zwischen der Hauptnutzfläche, die zum Wohnen und als Aufenthaltsort der Bewohner dient. Dazu kommt die Nebennutzfläche, die sich aus den Flächen für die sanitären Anlagen, aus Abstellräumen, Garderoben, Garagen und Stellplätzen zusammensetzt. Die Verkehrsfläche dient dem Zugang zu den Räumen in Form von Fluren, Dielen, Treppen, Windfängen usw.

Die Funktionsfläche dient nicht zu Wohnzwecken, sondern beherbergt die Versorgungsanlagen des Hauses, für Strom, Wasser und Brennstoffe.
Die Summe aus Hauptnutz-, Nebennutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche ergibt die Netto-Grundfläche. Sie wird innen gemessen. Verwendet man die Außenmaße einschließlich der Grundfläche für Wände, Stützen und andere Bauteile, erhält man die Brutto-Grundfläche.
Dachgeschosse und Freisitze
Die Vermessung gerader, rechtwinkliger Räume sollte keine so große Schwierigkeit darstellen. Sobald es aber ins Dachgeschoss geht oder außen liegende Flächen vorhanden sind, sind folgende Regeln zu berücksichtigen:
Die Grundfläche von Wintergärten zählt nur zu 50 % zur Wohnfläche. Bei Balkons, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind meistens 50% üblich, aber ebenso 25% zulässig.
Die Grundfläche wird in Abhängigkeit von der lichten Höhe bewertet. Demnach zählt die Grundfläche

• zu 100%, wenn die lichte Höhe mindestens 2 m beträgt
• zu 50%, wenn die lichte Höhe mindestens 1 m, aber weniger als 2 m beträgt
• gar nicht, wenn die lichte Höhe weniger als 1 m beträgt

Im Zusammenhang mit der Dachschräge werden auch öfter die Begriffe Kniestock oder Drempel verwendet. Dabei handelt es sich um die Seitenwand, die auf dem obersten Geschoss aufsetzt und die Dachkonstruktion trägt. Teilweise ist der Kniestock nicht verputzt oder seine Unterkante ist farblich abgesetzt, so dass seine Höhe sogar von außen sichtbar ist.