Anlage V – Vermietung und Verpachtung

Vermietung und Verpachtung bringt Steuerzahlungen mit sich. Im Folgenden erklären wir, was die Anlage V der Steuererklärung im Detail enthält und was beim Ausfüllen zu beachten ist.

Was ist die Anlage V?

Die Anlage V findet sich in der Steuererklärung. Das V steht hier für Vermietung und Verpachtung. Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat, muss diese Anlage ausfüllen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ganze Immobilien, Wohnungen oder nur einzelne Räume handelt. Das Ausfüllen der Anlage V ist gleichermaßen bei lang- und kurzfristiger Vermietung verpflichtend. Pro Gebäude muss eine eigene Anlage V ausgefüllt werden, da nur ein Feld für die Adressdaten vorhanden ist. Mehrere Wohneinheiten an einem Standort können in einer einzigen Anlage aufgenommen werden. Die Anlage wird jährlich neu vom Finanzamt zur Verfügung gestellt, da oftmals zahlreiche Änderungen enthalten sind.

Interessant: Auch wenn Ihre Immobilie zur Zeit leer steht, lohnt es sich die Anlage V auszufüllen. Obwohl Sie keine Mieteinnahmen erzielen können Sie bestimmte Kosten, die während des Leerstands anfallen, als Werbungskosten geltend machen. Hierzu zählen zum Beispiel Reparaturen, AfA, Grundsteuer und Versicherungen. Voraussetzung ist lediglich, dass Sie die Vermietungsabsicht gegenüber dem Finanzamt glaubhaft darlegen können, etwa durch vorliegende Zeitungsannoncen oder die Beauftragung eines Maklers.

Erstmalige Vermietung

Wenn eine Immobilie zum ersten Mal vermietet wird, möchte das Finanzamt den Sachverhalt meistens genau prüfen und stellt auch häufig Nachfragen. Hierbei hilft es wenn die allgemeinen Angaben zur Immobilie vollständig ausgefüllt sind. Dazu gehören Eigentümer, Steuernummer, Lage des Objekts, Einheitswert-Aktenzeichen (zu finden u.a. auf dem Grundsteuer-Bescheid), Kauf- oder Baudaten und Art des Objektes. Der Grund warum das Finanzamt hier besonders genau vorgeht liegt darin, dass die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung für Abnutzung (AfA) in der Regel nur einmal ermittelt wird. In den folgenden Jahren werden diese Angabe typischerweise einfach übernommen. Daher ist die korrekte Angabe aller Daten in diesem Fall von größter Bedeutung.

Einkommenssteuer oder Feststellungserklärung?

Nicht nur in der normalen Steuererklärung, sondern auch in der Feststellungserklärung findet man die Anlage V. In der Steuererklärung müssen vermietete Immobilien nur dann angegeben werden, wenn sie im Alleineigentum stehen oder der Ehepartner ebenfalls beteiligt ist. Eine Feststellungserklärung wird abgegeben, wenn die Immobilie auch anderen Personen gehört, zum Beispiel wenn mit mehreren Geschwistern zusammen vermietet wird. Es ist nur eine Feststellungserklärung für alle Beteiligten notwendig. In der Steuererklärung geben dann alle Beteiligten nur den eigenen Anteil am Gewinn/Verlust der Immobilie an.

Was genau kann bei Anlage V abgesetzt werden?

Für das Finanzamt sind in der Anlage V nicht nur die Mieteinnahmen von Interesse, sondern auch die Nebenkosten, die der Mieter gezahlt hat. Auch erhaltene Nachzahlungen oder Erstattungen von Nebenkosten müssen angegeben werden. Da Mieteinnahmen und Nebenkostenumlage als steuerpflichtige Einkünfte angegeben werden müssen, darf man auch seine Ausgaben abgeben um Steuern zu sparen. Dazu gehören zum Beispiel Kreditzinsen, Reparaturkosten und Grundsteuer.

Im Detail können diese Ausgaben abgesetzt werden:

• • Kontoführungsgebühren
  • Kreditzinsen
  • Grundsteuer
  • Anschaffungskosten der Immobilie (über die AfA)
  • Maklerprovision beim Kauf (über die AfA)
  • Gebühren für die Schaltung von Immobilienanzeigen
  • Gebühren für den Anwalt
  • Kosten bei Leerstand
  • Möbel (wenn die Immobilie möbliert vermietet wird)
  • Nebenkosten bzw. laufende Betriebskosten
    • Hausnebenkosten (im Einzelnen aufgeführt in der Nebenkostenabrechnung)
    • Heizkosten
    • Kosten für Wasserversorgung
    • Gebäudeversicherung
  • Bürokosten – wenn die Hausverwaltung selbst übernommen wird
  • Fahrtkosten zur Immobilie & Eigentümerversammlungen
  • Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände
  • Reparatur-, Handwerker- & Materialkosten

Wenn selbst handwerkliche Arbeiten in der Mietwohnung durchgeführt wurden, können die Materialkosten auch abgesetzt werden. Voraussetzung dafür ist, dass Material und Rechnung auf die vermietete Immobilie adressiert sind. Die eigene Arbeitsleistung kann allerdings nicht angerechnet werden.

Achtung: Werden in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie mehr als 15 Prozent des Anschaffungspreises für Reparaturen aufgewendet, zählen diese nicht zum Erhaltungsaufwand, sondern werden als anschaffungsnaher Aufwand bezeichnet.  Das bedeutet, sie können nicht direkt abgezogen werden, sondern werden auf die Anschaffungskosten aufgeschlagen und kommen so über die Abschreibung für Abnutzung zur Geltung.

Zu- und Abflussprinzip bei der Anlage V?

Bei Einnahmen aus Vermietung, Umlagen, Nebenkosten und Betriebskosten gilt das Zuflussprinzip: Das bedeutet, dass die Einkünfte in dem Jahr in der Steuererklärung angegeben werden müssen, in welchem sie tatsächlich auf dem Konto eingegangen sind. Entscheidend ist also immer der Zeitpunkt der Zahlung.

Für die Ausgaben gilt das Abflussprinzip: Eine Erstattung an den Mieter wird in dem Jahr abgerechnet, in welchem der Betrag tatsächlich an den Mieter gezahlt wurde. Bei einem Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember fällt eine Rückzahlung also fast zwangsläufig in das neue Jahr.

Aber wie bei fast jeder Regel gibt es auch hier eine Ausnahme:

Die 10-Tage-Regel: In einigen Situationen ist eine Erweiterung des Zu- und Abflussprinzips sinnvoll. Dies ist bei regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen und Ausgaben der Fall, wie zum Beispiel bei Mieteinnahmen, Nebenkosten-Vorauszahlungen und Stromabschlägen. Bei dieser besonderen Regel werden die 10 Tage vor und nach dem 31.12 betrachtet. Wenn innerhalb dieser 10 Tage solche Einnahmen eingehen oder Ausgaben getätigt werden, sind sie in dem Jahr anzusetzen, zu welchem sie tatsächlich gehören. Hierfür ist das Fälligkeitsdatum entscheidend.

Anlage V in Win-CASA

In Win-CASA sind die Daten ihrer Immobilie definiert die Sie auch für die Anlage V benötigen, dies hilft Ihnen später beim Ausfüllen. Außerdem ist es Ihnen möglich einen Bericht zur Anlage V zu drucken. Dies können Sie unter dem Register Listen – Bewohner – Anlage V (Steuererklärung). Den ausgedruckten Bericht können Sie Ihrer Anlage V beilegen. Genauere Informationen dazu können Sie in diesem Artikel nachlesen: Anlage V – Einkünfte aus bebautem Grundstück