Betriebskostenverordnung – Inhalt und Relevanz

Betriebskosten sind ein festgelegter Teil der Miete. Doch was genau sind sie, wo sind ihre Grenzen und was genau steht dazu in der Betriebskostenverordnung? Erfahren Sie dies und mehr in folgenden Artikel.

Was ist die Betriebskostenverordnung

Eigentümer haben Verschiedene Kosten, wie eventuell externes Facility Management, welche sie für die Instandhaltung und Leitung einer Immobilie aufwenden müssen. Sind sie selbst die bewohnenden so zahlen sie diese logischerweise alle selbst. Doch im Falle einer Vermietung ist die Abgrenzung aller Kosten zu den Betriebskosten sehr wichtig.

Die Betriebskostenverordnung ist eine Verordnung, welche die Berechnung der Betriebskosten regelt. In der Verordnung wird seit dem 01. Januar 2004 nachzulesen was der Vermieter oder auch Verwalter als Betriebskosten abrechnen darf und somit auf den Mieter „umwälzen“ kann. Sie handelt dies in zwei Paragraphen ab.

Inhalt der Betriebskostenverordnung

Paragraph 1

Im ersten Paragraph definieren wir die Betriebskosten einer Immobilie.

Betriebskosten sind…

… die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
… Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte.“

Allerdings zählen bestimmte Kosten auch explizit nicht zu den Betriebskosten.

Betriebskosten sind NICHT…

… die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Beaufsichtigung, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten der gesetzlichen oder freiwilligen Prüfung des Jahresabschlusses und die Kosten der Geschäftsführung (Verwaltungskosten),

… die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Paragraph 2

„Aufstellung der Betriebskosten“ – hier werden die Betriebskosten, welche vom Vermieter abgerechnet werden dürfen, beim Namen genannt und kurz erklärt. (Die ganze Fassung)

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes u.a. die Grundsteuer
2. Kosten der Wasserversorgung
3. Kosten der Entwässerung
4. des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage;der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten
5. des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage;der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen; bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
10. die Kosten der Gartenpflege
11. die Kosten der Beleuchtung
12. die Kosten der Schornsteinreinigung
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
14. die Kosten für den Hauswart
15. die Kosten…des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage;
16. des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms; des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann
17. des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann,
18. sonstige Betriebskosten,hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Wie betrifft die Betriebskostenverordnung hausverwaltende Personen

Die Verordnung legt fest, welche Kosten der Verwalter an den Mieter „weitergeben“ darf. Dies dient dem einheitlichen Mieten und auch dem Schutz des Mieters. Doch auch dem Verwalter macht die Verordnung das Leben möglicherweise einfacher, da alles was die Betriebskosten betrifft klar geregelt ist.