Eigentümerwechsel

Ursprünglich sah das deutsche Recht nicht vor, dass Wohnungen einzeln erworben werden können. Der Besitz eines Gebäudes – und damit der Wohnungen darin – war immer untrennbar mit dem Grundstückseigentum verbunden, §§ 93, 94 I 1 BGB. Dies änderte sich mit der Einführung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 1951. Seitdem können Wohnungen als Wohnungseigentum und Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, als Teileigentum erworben werden, wenn man Miteigentum am Grundstück hat, § 1 Abs. 1, 2, 3 WEG. Dadurch ist es möglich, das Eigentum an Wohnungen separat zu übertragen, was einen Eigentümerwechsel im Gebäude zur Folge haben kann.

In diesem Beitrag erläutern wir, wie ein Eigentümerwechsel abläuft, welche rechtlichen Rahmenbedingungen beachtet werden müssen und wie sich dieser Wechsel auf Mietverhältnisse auswirkt.

Was ist bei einem Eigentümerwechsel zu beachten?

Ein Eigentümerwechsel innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bedeutet den Übergang des Eigentums an einer Immobilie von einer Person auf eine andere, sei es durch ein Rechtsgeschäft oder aufgrund gesetzlicher Regelungen. Der rechtsgeschäftliche Eigentumsübergang erfolgt gemäß §§ 873 Abs. 1, 925 I 1 BGB durch Einigung und Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Am häufigsten geschieht dies durch Verkauf (§§ 434 ff. BGB) oder Schenkung (§§ 516 ff. BGB). Ein gesetzlicher Eigentümerwechsel tritt häufig bei einer Erbschaft ein, §§ 1922 ff. BGB.

Wohnungseigentum ist „echtes“ Eigentum im Sinne von § 903 BGB, was bedeutet, dass der Eigentümer nach Belieben damit verfahren und andere von der Nutzung ausschließen kann. Der Eigentümer kann grundsätzlich frei entscheiden, ob und an wen er sein Eigentum überträgt, es sei denn, alle Eigentümer der WEG haben vereinbart, dass eine Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten erforderlich ist, § 12 Abs. 1 WEG. In diesem Fall wird der Eigentümerwechsel erst wirksam, wenn die erforderliche Zustimmung vorliegt, § 12 Abs. 3 S. 1 WEG.

Der Eigentümerwechsel wird durch die Eintragung im Grundbuch wirksam. Der bisherige Eigentümer verliert seine Rechte innerhalb der WEG, während der neue Eigentümer diese übernimmt. Dazu gehören insbesondere das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen und das Stimmrecht. Der neue Eigentümer kann dann gemäß § 903 BGB über die Sondereigentumseinheit frei verfügen, es sei denn, es gibt Nutzungseinschränkungen oder besondere Umbauvorschriften.

Welche Auswirkungen hat der Eigentümerwechsel für Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft?

Mit dem Eigentümerwechsel übernimmt der neue Eigentümer die Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers. Hierbei sind einige Aspekte zu beachten:

Für Hausgeld und beschlossene Sonderumlagen ist der Eigentümer zahlungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Bestehende Verbindlichkeiten, die vor dem Eigentümerwechsel fällig geworden sind, müssen weiterhin vom bisherigen Eigentümer beglichen werden. Die Erhaltungsrücklage bleibt im Besitz der Gemeinschaft und der ausscheidende Eigentümer hat keinen Anspruch auf Auszahlung.

Bei einer Abrechnungsspitze entscheidet die Eigentümergemeinschaft über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse gemäß § 28 II 1 WEG. Der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragen ist, ist verpflichtet, diese zu zahlen. Wurde der Eigentümerwechsel bereits vollzogen, haftet der neue Eigentümer für die Nachschüsse.

Was bedeutet ein Eigentümerwechsel für Mieter?

Ein Eigentümerwechsel beeinflusst den Mietvertrag nicht direkt. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der neue Eigentümer als Vermieter an die Stelle des bisherigen Vermieters. Dies bedeutet, dass die Mietkaution auf den neuen Eigentümer übergeht (§ 566a BGB) und dieser Anspruch auf Mietzahlungen hat, jedoch auch für die Instandhaltung des Mietobjekts verantwortlich ist. Eine durch den Eigentümerwechsel entstehende Sanierungspflicht gibt es jedoch nicht.

Ein Eigentümerwechsel begründet kein Kündigungsrecht seitens des neuen Vermieters. Dieser kann nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, etwa bei Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine Mieterhöhung ist ebenfalls nicht automatisch zulässig und muss den gesetzlichen Vorgaben gemäß §§ 557 ff. BGB entsprechen.

Wer muss bei einem Eigentümerwechsel informiert werden?

Der veräußernde Eigentümer muss den Verwalter über den geplanten Eigentümerwechsel informieren. Dieser informiert dann die übrigen Eigentümer. Eine Mitteilung an die Mieter ist nicht zwingend erforderlich, außer es ändern sich die Rechte und Pflichten der Mieter.

Der Verkäufer muss den Käufer umfassend über alle relevanten Umstände und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft informieren, die für den Erwerber wichtig sind. Der Erwerber sollte sich ebenfalls selbstständig über die Eigentümergemeinschaft und deren Vereinbarungen informieren, da diese auch für ihn verbindlich sein können.

Was passiert mit Verträgen bei einem Eigentümerwechsel?

Beim Eigentümerwechsel tritt der neue Eigentümer in bestehende Miet- und Pachtverträge ein. Gebäudeversicherungen gehen ebenfalls auf den neuen Eigentümer über, wobei sowohl der neue Eigentümer als auch die Versicherung ein Sonderkündigungsrecht haben.

Wie sich der Eigentümerwechsel auf andere Verträge auswirkt, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab und sollte individuell geprüft werden.

Wie wirkt sich der Eigentümerwechsel auf die Grund- und Grunderwerbsteuer aus?

Die Grunderwerbsteuer ist vom Erwerber beim Kauf von Grundstücken und Gebäuden zu zahlen. Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Die Grundsteuer wird für den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben und ist ebenfalls vom Erwerber zu tragen. Bei einem Eigentümerwechsel innerhalb des Jahres wird die Grundsteuer in der Praxis oft zwischen Veräußerer und Erwerber aufgeteilt.

Was sollte man über Eigentümerwechsel bei Software24 wissen?

Die Hausverwaltungssoftware Software24 ermöglicht eine effiziente Kommunikation und Verwaltung bei Eigentümerwechseln. Der Verwalter kann die Eigentümer über geplante Veränderungen informieren und Abstimmungen digital durchführen.

Fazit

Ein Eigentümerwechsel führt zu einer personellen Veränderung in der Eigentümergemeinschaft. Der neue Eigentümer übernimmt die Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers, einschließlich der Mietverhältnisse. Der Verwalter muss die Eigentümer über den Wechsel informieren, um eine reibungslose Kommunikation sicherzustellen. Digitale Tools wie Software24 können diesen Prozess erleichtern und effizienter gestalten.