Kautionen – Alles Wichtige und Wissenswerte

Definition – Mietkaution

Eine Mietkaution wird in der einen oder anderen Form bei fast allen Mietverhältnissen verlangt. Diese dient dem Vermieter als Sicherheit für den Fall, dass die Mietsache beschädigt wird. Hierbei gibt es unterschiedliche Höhen, Arten, rechtliche Rahmenbedingungen und vieles mehr. Wer sich für dieses Thema interessiert, erfährt in diesem Artikel alles Wissenswerte.

Inhalt

• Definition – Mietkaution
• Höhe einer Mietkaution
• Verschieden Arten der Mietkaution
• Rückzahlung der Kaution
• Besteht die Pflicht eine Mietkaution zu zahlen?
• Verwendung der Mietkaution

Höhe einer Mietkaution

Die maximale Höhe der Mietkaution ist gesetzlich in § 551 BGB festgelegt. Diese Höchstgrenze beträgt drei Nettokaltmieten. Unterhalb dieser Grenze kann der Vermieter die Höhe der Kaution frei wählen. Ist die Mietkaution jedoch höher als 3 Nettokaltmieten, so ist der Mieter nicht verpflichtet, den über die gesetzliche Grenze hinausgehenden Betrag zu zahlen.

Handelt es sich jedoch um einen gewerblichen Mietvertrag, gibt es keine betragsmäßige Begrenzung. Sie sind daher in der Regel deutlich höher.

Finanzierungsoptionen

Die Beträge fast aller Kautionen sind nicht unerheblich, das ist auch richtig, aber für manche ist es sinnvoll, eine finanzielle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.

Zunächst ist es dem Mieter nach § 551 BGB ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei gleichen Monatsraten ab Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Dies dürfte für viele bereits eine Erleichterung darstellen.

Es gibt jedoch auch andere Finanzierungsmöglichkeiten, die nicht zwischen Mieter und Vermieter abgewickelt werden. Die beliebteste und bekannteste Möglichkeit ist ein Kautionskredit, der zu unterschiedlichen Raten und Zinssätzen gewährt werden kann.

Die verschiedenen Arten der Mietkaution

Grob lassen sich sechs Arten von Mietkautionen unterscheiden:

• die Barkaution,
• eine Bürgschaft,
• eine Teilung von Barkaution und Bürgschaft,
• eine Mietkautionsversicherung,
• eine Verpfändung.

Entscheidet sich der Mieter für den Weg der Barkaution, so hat er die Mietkaution entweder in bar oder durch Überweisung direkt an den Vermieter zu zahlen.

Bei einer Bürgschaft wird der Kautionsbetrag von einem Dritten, z. B. einem Verwandten des Mieters, übernommen.

Die oben genannten Optionen, Barkaution und Bürgschaft, können nach Absprache mit dem Vermieter auch kombiniert werden. Der Betrag wird dann so aufgeteilt, wie es der Mieter mit dem Dritten vereinbart hat.

Ist die Bonität des Mieters durch eine Versicherung gesichert, besteht die Möglichkeit einer Mietkautionsbürgschaft. Hier übernimmt die Versicherung die Bürgschaft für das Mietobjekt. Der Mieter zahlt also jährlich einen bestimmten Betrag an die Versicherung, im Gegenzug übernimmt die Versicherung die Bürgschaft. Dieses Verfahren wird vor allem bei Gewerbemietverträgen und deren Kaution angewendet.

Kann oder will der Mieter keines der vorgenannten Verfahren nutzen, kann ihm der Vermieter die Möglichkeit der Verpfändung anbieten, bei der Wertgegenstände wie Sparbücher oder Wertpapiere verpfändet werden.

Rückzahlung der Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Einhaltung des Mietvertrages durch den Mieter ist die Mietkaution an den Mieter zurückzuzahlen. Grundsätzlich gibt es jedoch keine gesetzlichen Bestimmungen, die die zeitliche Begrenzung dieses Vorgangs regeln.

Neben den fehlenden Fristen, wann die Rückzahlung zu erfolgen hat, gibt es jedoch eine Verjährungsfrist von 3 Jahren, nach deren Ablauf der Vermieter nicht mehr verpflichtet ist, die Mietkaution zurückzuzahlen. Auch hier gibt es natürlich Ausnahmen, z.B. wenn der Mieter 3 Jahre lang erfolglos versucht hat, die Kaution zurückzubekommen.

In diesen Fällen kann die Kaution (vorläufig) einbehalten werden

• erhebliche Beschädigung der Mietsache
• bestehende Mietschulden
• ausstehende Heizkostennachzahlungen

Besteht eine Pflicht die Mietkaution zu zahlen?

Kurz und knapp: Ja. Verlangt der Vermieter eine Kaution, so ist dies sein gutes Recht und daher auch zu zahlen. Andernfalls kann die vermietende Partei dem Mieter das Mietobjekt verweigern. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, eine Kaution zu verlangen, obwohl es natürlich ratsam ist, dies zu tun, um mögliche Schäden und nicht beglichene Schulden des Mieters abzudecken.

Was passiert aber, wenn der Mieter sich weigert, die Mietkaution zu zahlen? In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. So steht es in § 569 Abs. 2 a BGB. Allerdings gilt diese klare gesetzliche Regelung erst für Mietverträge, die nach 2013 abgeschlossen werden. Alle Mietverhältnisse davor bewegen sich in einer Grauzone, aber auch hier ist der Vermieter in der Regel zur fristlosen Kündigung berechtigt, muss den Mieter aber vorher abmahnen.

Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine überhöhte Kaution zu zahlen, die über den gesetzlichen Höchstbetrag hinausgeht. Zur Erinnerung: Eine Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen.

Um dies noch einmal auf die Realität zu übertragen – was passiert, wenn der Vermieter eine zu hohe Kaution verlangt? Der Mieter hat in diesem Fall das recht nur den Anteil der geforderten Kaution zu zahlen welche gesetzlich gültig ist. Sollte diese zu hohe Summe bereits gezahlt werden sein, darf diese wieder zurückverlangt werden.

Anders verhält es sich, wenn ein Mieter freiwillig eine „zu hohe“ Kaution anbietet. Diese kann der Vermieter ohne Konsequenzen annehmen und somit als erhöhte Sicherheit betrachten. Der Vermieter kann nun auch diesen höheren Betrag für die Beseitigung von Schäden etc. verwenden. Häufig wird ein solches Angebot gemacht, wenn Eltern ihrem , sich noch in der Ausbildung befindendem, Kind eine Wohnung ermöglichen wollen. Die Wahrscheinlichkeit, die Wohnung anmieten zu können, steigt durch das Angebot einer höheren Kaution oder (Eltern-)Bürgschaft oft deutlich an.

Verwendung der Mietkaution

Die Kaution ist vom Vermieter auf einem von seinem Vermögen getrennten Konto anzulegen. Die aufgelaufenen Zinsen dienen dem Vermieter als zusätzliche Sicherheit, stehen aber auch dem Mieter zu, wenn dieser die Kaution zurückfordert.

Bei Nichteinhaltung des Mietvertrages kann die Kaution, wie bereits erwähnt, für Schäden oder Kosten am Mietobjekt oder am Mieter verwendet oder bis zur Behebung der Schäden oder Kosten einbehalten werden.