Jede Mietsache kommt mit ihren eigenen Macken oder Herausforderungen. Dennoch gibt es Mängel, die man als Bewohner nicht ertragen kann. Aufgrund solcher Einschränkungen gibt es die Möglichkeit eine Mietminderung zu erwirken. Wie und wann die Mietende Person diese geltend machen kann und wie die vermietende Partei damit umgeht erläutert dieser Artikel.
Was ist eine Mietminderung?
Zu Beginn eine kurze Definition einer Mietminderung um dann tiefer in die Thematik einsteigen zu können. Eine Mietminderung ist ein von der mietenden Person angekündigte Kürzung der Miete. Bei erheblichen, die Wohnqualität einschränkenden Mängeln der Mietsache kann diese Minderung geltend gemacht werden.
Wie und wann wird eine Miete gemindert zu Stande?
Erkennt eine mietende Partei, dass ein oder mehrere Mängel der Mietsache nicht tragbar sind, so kannn diese eine Mietminderung einleiten. Dies sollte direkt und offiziell, idealerweise schriftlich, und vor der Kürzung der Miete erfolgen. In wenigen Einzelfällen ist allerdings auch eine rückwirkende Minderung der Miete erzielbar.
Gut zu Wissen
In einigen Fällen kann eine Mietminderung auch von der vermietenden Partei abgelehnt werden.
Einige Beispiel hierfür sind:
- Der Grund für eine Mietminderung ist nicht gegeben
- Die Mietminderung wurde von der mietenden Instanz nicht oder nicht ausreichend angekündigt
- Der Mieter ist für den Schaden selbst verantwortlich
- Der Schaden liegt nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters
- Der Schaden war zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags bereits bekannt
Welche Defizite Begründen eine Mietminderung
Beispiel für valide Gründe
(nach §536 BGB)
- ein defekter oder nur eingeschränkt nutzbarer Aufzug
- Schimmelbefall der Mietsache
- Andauernde laute Bauarbeiten
- eine nicht ausreichend heizende Heizung
- ein undichtes Dach
- eine nicht abschließbare Wohnung- oder Haustür
- Außenbereich (bspw. Balkon) ist nicht begehbar
Beispiele für nicht valide Gründe
(nach §536 Abs. 1 S. 3 BGB)
- Abgetretene Treppenstufen, Türschwellen o.ä.
- defektes Licht im Hausflur
- nicht verschließbare Türen in der Wohnung (ausgenommen der Eingangstür)
- Gelegentlicher Lärm (bspw. Hundegebell)
- Haarrisse in Decke und Wänden
Wichtig
Ist der Grund für eine Mietminderung nicht ausreichend, so ist diese auch bei ausreichender Ankündigung ungültig.
Berechnung der Höhe einer Mietminderung
Es gibt keine gesetzlichen Regelungen, um welchen Betrag oder Prozentsatz die Miete unter welchen Umständen gemindert werden kann. Die Höhe des Betrags ist nach Kriterien wie nach der Dauer und dem Grad der Beeinträchtigung im Einzelfall zu entscheiden.
Viele Vergleichsfälle, an welche man den Betrag der Mietminderung anlehnen kann sind in der Mietminderungstabelle aufgeführt.
Behandlung einer angekündigten Minderung der Miete des Vermieters
Zunächst ist es natürlich sinnvoll die Erklärung des Mieters auf ihre Richtigkeit zu prüfen. Sollte diese nach den oben genannten Gründen nicht Rechtens sein so können Sie diese ablehnen. Eine Ablehnung sollte hierbei schriftlich erfolgen. Ist der Mieter jedoch zur Mietminderung berechtigt, ist es an der Zeit, sich einen Überblick zu verschaffen und die Mietminderung festzuhalten.
Als besonders übersichtlich und zeitsparend stellen sich oft Hausverwaltungssoftwares dar, diese rechnen den neuen Mietbetrag schon aus und ändert auch verknüpfte Beträge und Rechnungen. Auf dem manuellen Weg werden Sie nun den neuen Mietbetrag ausrechnen und alle verbunden Vorgänge ändern, hiermit sind beispielweise ihr eigener Finanzplan gemeint.
Interessiert Sie als Vermieter der umgekehrte Fall? Hier erfahren Sie alles darüber, wie Sie bei einer Mieterhöhung vorgehen müssen.
Ein Kommentar
Maria Mettermann
Nicht nur laute Bauarbeiten sollten bedacht werden, sondern auch wenn Geräte zuhause zu laut sind. Wir haben uns deswegen um leise Luftwärmepumpen bemüht, damit die Mieter zuhause nicht gestört sind. Das lässt einen sonst nicht entspannen.