In jeder Gemeinschaft ist es wichtig die Eigentumslage zu klären. So auch in einer WEG. Dieser Artikel gibt Ihnen alle wichtigen Informationen über die Teilungserklärung, deren Erstellung, Inhalt und Fallstricken.

Definition: Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist die Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungen einer Immobilie (bspw. Mehrfamilienhäuser, mehrere Reihenhäuser) verkauft werden können. Nur durch sie können einzelne Wohneinheiten ins Grundbuch eingetragen und verkauft werden.

Der Grundstückseigentümer erklärt mit ihr gegenüber dem Grundbuchamt, dass sein Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Hierbei wird das Gebäude aufgeteilt und die Rechte und Pflichten der Eigentümer aufgeführt.

Durch die räumliche Aufteilung, klärt die Teilungserklärung (auch Aufteilungserklärung) die Verhältnisse zwischen den einzelnen Eigentümern.

Aufgeführt wird die Teilungserklärung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs und in der Grundakte, somit ist sie für alle Eigentümer verpflichtend. Zu finden ist das Grundbuch beim Grundbuchamt.

Vor allem beim kauf einer Wohnung sollten Sie die Teilungserklärung als wichtigen Bestandteil des Kaufvertrags sehen und sie gründlich prüfen. Da sie erstmal keinen Einfluss auf die Inhalte haben, weil die Erklärung vor dem Kauf beglaubigt wurde, sollten die Teilungserklärung also nach möglichen negativen Auswirkungen und Ihren persönlichen Bedürfnissen prüfen.

Meist wird die Teilungserklärung auch vom Käufer zur Vorlage bei der Bank benötigt.

Auch wenn die Erstellung einer Teilungserklärung recht aufwändig ist läuft sie immerhin nicht ab. Sofern keine für die Teilungserklärung relevanten Änderungen an der Immobilie vorgenommen wurden ist sie quasi für immer gültig.

Begriffserklärung: Miteigentumsanteil

Ein Miteigentumsanteil beschreibt einen Bruchteil an einem gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümerschaft

Begriffserklärung: Grundbuch

Das Grundbuch lässt sich als Ausweis einer Immobilie erklären, welcher vom örtlichen Grundbuchamt geführt wird. Die wichtigsten Inhalte sind die Eigentumsverhältnisse, Beschränkungen und Grundpfandrechte.

Abweichende Bausausführung

Es kann vorkommen, dass die eigentliche Bauausführung von Bauplan / Teilungserklärung abweicht oder Räume ,wie Dachbodenräume, vertauscht sind. Hier wird nun entweder der planmäßige Zustand des Bauplans hergestellt oder der Aufteilungsplan angepasst.

Inhalte einer Teilungserklärung

In der auch Aufteilungserklärung genannten Erklärung findet sich die räumliche Aufteilung eines Gebäudes, sie klärt also die Verhältnisse zwischen den verschiedenen Miteigentümern.

Die Teilungserklärung gibt also Auskunft über die Lage, Größe und Anzahl der Wohnungen. Die Miteigentumsanteile sind hier bei Miteigentumsanteile in Tausendstel. Sie gibt außerdem Auskunft über die genaue Aufteilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum außerdem werden ggf. existierende Sondernutzungsrechte angegeben. Neben der Zuordnung werden Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, das Grundstück und die Wohneinheiten auch beschrieben. Zusammengehörendes Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum wird außerdem mit gleichen Nummern gekennzeichnet. Des Weiteren enthält die Teilungserklärung Angaben zum Stimmrecht innerhalb der WEG, die Aufteilung von Kosten und Lasten und die Bestellung des Hausverwalters.

Diese Inhalte sind auf folgende 3 Teile aufgeteilt:

Aufteilungsplan

Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100 sie enthält die Aufteilung des Gebäudes inkl. Lage und Größe. Zudem wird darin die genaue räumliche Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar. Der Eigentumsanteil der einzelnen Miteigentümer wird hierbei in Tausendstel angegeben.

Die einzelnen Teile, welche zum jeweiligen (Sonder-)Eigentum gehören sind mit einer identischen Nummer gekennzeichnet. Ihnen werden außerdem Flächen mit Sondernutzungsrecht des Eigentümers zugeordnet

Auch Details wie die Eigentumsform der beispielsweise Wasserleitungen (Gemeinschaftseigentum- oder Sondereigtum) wird hier festgelegt. Dies ist vor allem relevant bei bspw. Wasserschäden, denn wird Gemeinschaftseigentum beschädigt zahlen alle Eigentümer; passiert ein Schaden am Sondereigentum, zahlt nur der jeweilige Eigentümer.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört zum Aufteilungsplan. Sie sagt aus ob die einzelnen Einheiten voneinander abgeschlossen also unabhängig voneinander n nutzbar sind. Ausgestellt und bestätigt wird sie von einer Baubehörde. 

Dieser Teil muss sich in einer Teilungserklärung finden um eine Eintragung ins Grundbuch zu erreichen.

Gemeinschaftsordnung / Miteigentümerordnung 

Die Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend in einer Teilungserklärung enthalten. Allerdings ist sie für das Zusammenleben in einer Immobilie fast unverzichtbarbar da sie Eigentumsnaglegenheiten klar definiert und somit Streit verhindert.

• • Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander
  • Details zu Kostenverteilung, Hausordnung, Sondernutzungsrechten
  • Kann muss aber keine Hausordnung enthalten 
  • (Kann sich mit Öffnungsklauseln beschäftigen)
  • Kann nur unter Zustimmung aller Eigentümer geändert werden
  • Bauliche Veränderung
  • Vermietung und Veräußerung
  • Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
  • Kostenverteilung
  • Verteilung der Stimmrechte
  • Wirtschaftsplan und Nebenkostenabrechnung
  • Eigentümerversammlungen
  • Verwalterbestellung
  • Tierhaltung
  • Nutzung

Relevanz der Teilungserklärung

Relevant ist die Teilungserklärung für viele Dinge. Die meisten hiervon sind für eine funktionierende WEG unentbehrlich

• Aufteilung anfallender Kosten zwischen Eigentümern (Höhe richtet sich nach Größe des Sondereigentums)
• Stimmrechtverteilung
• Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen
• Vorschriften zur Nutzung der Wohnlage
• Die Bestellung einer Hausverwaltung

Erstellung einer Teilungserklärung

Die Teilungserklärung kann prinzipiell von Jedermann erstellt werden. Sie muss jedoch den gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen und natürlich eine gewisse Richtigkeit vorweisen. 

Die drei Schritte der Erstellung sind:

1. Erstellung (selbst oder von einem Dienstleister) der Aufteilungspläne
2. Abgechlossenheitsbescheinigung beantragen
3. Ggf. Erstellung einer Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung muss Aufteilungsplan mit den exakten Angaben zu den Wohneinheiten und Aufteilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum beinhalten. Hierbei obliegt die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes.

Die Abgeschlossenheitschbescheinigung wird beim jeweiligen Bauamt beantragt.

Die Gemeinschaftsordnung ist nicht zu beurkunden und muss keinem Gesetz entsprechen, außerdem soll sie dem Wohl der WEG behilflich sein. So wird sie meist von dem ursprünglichen Eigentümer erstellt bzw. von den Miteigentümern verändert.

Die Teilungserklärung muss nach Erstellung notariell beurkundet werden oder die Unterschrift des Eigentümers beglaubigt. Erst danach können die Wohnungen getrennt veräußert werden.

Rechtliche Grundlage

Das Gesetz ist was die Teilungserklärung betrifft oft sehr starr, es macht also Sinn Öffnungsklauseln zu nutzen. Diese müssen, falls nach erster Beglaubigung erwünscht, mit einem Mehrheitsbeschluss bestätigt werden. Diese Mehrheitsbeschlüsse dürfen leicht vom Gesetz abweichen müssen aber im Einzelfall auf ihre Wirksamkeit geprüft werden.

Konkret ist die Teilungserklärung im WEG Gem. Sondereigentum § 3 WEG und Teilung durch den Eigentümer § 8 WEG begründet.

„Geteilt nach WEG“

Der Eintrag „Geteilt nach WEG“ betrifft normalerweise Doppel- und Reihenhäuser. Dabei ist das gemeinsame Grundstück nicht rechtlich getrennt, sondern steht unter einer Flurnumer im Grundbuch. In diesem Fall wird die Teilungserklärung nach Wohneigentumsgesetz (WEG) verfasst, das heißt das Sondereigentum bildet das „Innere“, das Gemeinschaftseigetum das „Äußere“.

Erstellungsdauer der Teilungserklärung

Dies hängt von mehreren Faktoren ab. Beispielsweise die Effizienz des Erstellers, Arbeit der zugehörigen Ämter etc.. Die Erstellung dauert aufgrund der Bearbeitung von mehreren Behörden; Dienstleistern oder anderen Personen mindestens mehrere Wochen.

Kosten einer Teilungserklärung

Zunächst fallen Kosten für die Erstellung und Ausstellung des Aufteilungsplanes inklusive der Abgeschlossenheitsbescheinigung an. Dieses variieren je nach Dienstleister, können sich aber je nach Behörde zwischen einem zwei- und dreistellige Betrag bewegen.

Anschließend fallen Kosten für die Beglaubigung der Unterschrift Teilungserklärung. Diese bewegen sich  70 und 140€.

Die Alternative zur Beglaubigung der Teilungerklärung wäre eine Beurkundun bzw. Prüfung des gesamten Dokuments. Diese würde sich nach dem Gerichs- und Notargesetz (GNotKG) richten und somit nach Wert der Immobilie, diese Option ist also normalerweise deutlich teurer als eine einfache Beglaubigung aber auch deutlich genauer.

Zuletzt fallen auch Kosten für die Eintragung ins Grundbuch an. Diese orientiert sich  genau wie die Beurkundung nach dem Wert der Immobilie.

Änderung der Teilungserklärung

Unter manchen Umständen muss die Teilungserklärung geändert werden. Um sie zu ändern müssen alle Miteigentümer zustimmen, es genügt also keine einfache Mehrheit. Doch nicht nur müssen alle Eigentümer zustimmen, die Teilungserklärung muss auch erneut von einem Notar bearbeitet werden. Somit ist eine Änderung der Teilungserklärung erneut mit Kosten und Aufwand verbunden.

Zunächst könnten sich die Miteigentumsanteile ändern. So kann Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum werden oder Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum. Auch die „verbindung“ von Sondereigentümern ist möglich, beispielsweise wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden. Ist eine bauliche Änderung der Immobilie geplant so müssen nicht nur alle Eigentümer sondern auch deren Gläubiger (Banken) zustimmen.

Ob die Zustimmung aller Miteigentümer notwendig ist, ist eine Frage wie viele Eigentümer es betrifft. Betrifft es also nicht alle Eigentümer müssen auch nicht alle zustimmen (bspw. Tausch eines Dachbodenabteils).

Die Sondereigentumsrechte können nur in dem Fall aufgehoben werden, dass ein Eigentümer alle Wohnungen besitzt. In diesem Fall kann allerdings wieder nur das gesamte Gebäude und keine einzelnen Wohnungen verkauft werden.

Darauf sollten Sie achten

Als Wohnungskäufer haben Sie keinen Einfluss auf die Inhalte, da die Teilungserklärung logischerweise vor Ihrem Kauf angefertigt wurde.

Sollten Sie also gerade im Begriff sein Sondereigentum zu erwerben ist es wichtig die Teilungserklärung gründlich zu prüfen. So können einige Beschlüsse darin enthalten sein, welche Ihren Anforderungen oder Ihren Wünschen nicht entsprechen. Suchen sie vor allem nach Öffnungsklauseln oder Abschnitten der Gemeinschaftsordnung über:

• Regelungen, dass Sie Wohngeldrückstände des Vorgängers übernehmen müssen
• Gemischte Nutzfläche für Wohn- und Werbezwecke : Geschäftsraum ( gewerbliche Nutzung bspw Bar); Ladenfläche erlaubt Laden
• Sanierungs- und Reparaturkosten
• Fenster und Fensterrahmen 
• Tierhaltung
• Achtung: Gewohnheiten und mündliche Abmachungen ersetzen nicht die Teilungserklärung!
• Öffnungsklauseln
  • Kostenverteilung
  • Nutzung (gewerblich, privat)
  • Nutzungsrechte (Rasenfläche, Trockenplätze)
  • Stimmrecht (Kopfprinzip vs. Wert- bzw. Anteilsstimmrecht)