Untermieter – Was Sie beachten müssen

Die Untervermietung einer Wohnung macht oft viel Sinn. Doch was genau müssen Eigentümer, Mieter und Untermieter dabei beachten?

Definition – Was ist Untervermietung?

Untervermietung ist im Allgemeinen die Vermietung einer Wohnung oder eines Teils davon an einen Dritten. Der sogenannte Untermieter entrichtet seine Miete an den eigentlichen Mieter der Wohnung, den Hauptmieter. Dieser mietet die Wohnung von dem Eigentümer, wessen Erlaubnis zur Untervermietung unbedingt eingeholt werden muss. Die Untervermietung ist gesetzlich in §§ 540 und 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.

Erlaubnis des Vermieters – Wann stimmt der Vermieter nicht zu?

In Deutschland ist die Untervermietung einer Wohnung nicht ohne Weiteres möglich. Notwendig ist hierfür vor allem die Einwilligung des Vermieters. Eine Untervermietung ohne Zustimmung kann zur fristlosen Kündigung führen. Rechtlich gesehen ist eine Untermietung zulässig, wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse daran hat (BGB § 553). Dies gilt zum Beispiel, wenn der Mieter finanziell auf einen Untermieter angewiesen ist, ein weiterer Untermieter für die Kinderbetreuung einzieht (z.B. Au Pair), ein Untermieter einziehen soll nachdem (Ehe-)Partner oder Mitmieter ausgezogen sind, die Wohnung aus beruflichen Gründen zeitweise nicht genutzt werden kann, Eltern oder Geschwister aufgenommen werden sollen oder ein Auslandssemester während des Studiums angetreten wird.

Der Vermieter muss trotzdem seine Zustimmung erteilen. Grundsätzlich muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen, es sei denn, die Untervermietung würde zu einer Überbelegung der Wohnung führen oder es liegen andere, für den Vermieter unzumutbare Gründe, auch in der Person des Untermieters, vor. Wenn der Vermieter befürchtet, dass durch den Untermieter der Hausfrieden gestört wird, etwa weil er mit ihm aus vorherigen Mietverhältnissen schon Bekanntschaft gemacht hat oder wenn eine Vermietung an Touristen geplant ist, kann er auch ablehnen. Wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert, steht dem Mieter allerdings ein Sonderkündigungsrecht zu.

Achtung: Sobald der Untermieter wechselt, muss die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung erneut eingeholt werden. Dies gilt nur dann nicht, wenn eine unbefristete und unbeschränkte Erlaubnis erteilt wurde.

Es gibt inzwischen aber auch mehrere Personengruppen, deren Unterbringung nicht zur Untermiete zählt. Für diese muss folglich keine Erlaubnis eingeholt werden:

• Kinder, Eltern, Ehepartner, Stiefkinder, Enkel
• Hausangestellte, z.B. Au Pair
• Pflegepersonal
• Besucher, für einen Zeitraum von etwa 4-6 Wochen

Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter bei einer Untervermietung die Miete erhöhen. Diese Erhöhung darf er sogar als Voraussetzung für die Zustimmung zur Untervermietung machen. Wie hoch diese Erhöhung ausfällt ist gesetzlich nicht festgesetzt, allerdings muss sie in einem angemessenen Rahmen erfolgen und es muss sich an die ortsübliche Vergleichsmiete gehalten werden. Üblicherweise wird eine Erhöhung von 10-20% als angemessen betrachtet.

Vertrag zur Untermiete – Was ist zu beachten?

Grundlage jeder Untervermietung sollte ein schriftlicher Vertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter sein. Der eigentliche Mietvertrag des Hauptmieters mit dem Vermieter bzw. Eigentümer wird hiervon nicht beeinflusst. Der Mieter ist verpflichtet seine Miete pünktlich zu bezahlen, selbst wenn er sie nicht pünktlich von seinem Untermieter erhalten hat. Außerdem trägt der Mieter die volle Verantwortung für Schäden an der Wohnung, die durch ihn selbst oder den Untermieter entstehen.

Für die Vertragsgestaltung sind in der Regel gesetzliche Mindeststandards ausreichend. Die Bezeichnungen dieses Vertrages können je nach Zweck variieren. Zeitlich begrenzte Verträge zur Zwischennutzung können auch als „Zwischenmietvertrag“ bezeichnet werden. Untermiete in einer WG, wenn also ein WG-Mitglied als Hauptmieter mietet und die anderen Mitbewohner als Untermieter, wird durch einen „WG-Vertrag“ bzw. „Partnerschaftsvertrag“ geregelt. Diese können möglicherweise noch zusätzliche Klauseln enthalten.

Ein Untermietvertrag sollte Folgendes beinhalten:

• Personalien der Vertragspartner
• Genaue Beschreibung des Mietobjekts
• Anschrift des Mietobjekts, mit Angaben zum Stockwerk
• Start und Ende des Mietverhältnisses
• Regelungen zur eventuellen Anknüpfung an den Hauptmietvertrag, z.B. für Reparaturen
• Höhe der Mietkosten inkl. Nebenkosten
• Unterschriften aller Vertragspartner

zusätzlich:

• Inventarliste, sofern möbliert untervermietet wird
• Übernahmeprotokoll

Vermietung an Touristen – Wo liegt die Besonderheit?

Die Unterbringung von Touristen ist sehr beliebt. Touristen erfreuen sich daran, den Urlaubsort aus einer ganz anderen Perspektive kennenlernen zu können und für Vermieter ist diese Art der Kurzzeitvermietung oft sehr profitabel.

Dennoch ist die Weitervermietung an Touristen nicht ganz einfach. Auch hier muss immer eine Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden. Das gilt selbst, wenn im Mietvertrag eine Untervermietungserlaubnis vorhanden ist, da diese nicht für die Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste gilt. Einer Untervermietung an Touristen widerspricht ein Vermieter schneller als einer klassischen Untermiete. Das liegt vor allem daran, dass sich andere Bewohner des Hauses oft schnell von Touristen gestört fühlen. Touristen bringen verschiedene Verhaltensweisen mit sich, sind oft lauter als gewöhnlich und kennen zumeist die Sitten und Regeln nicht, die in Mehrfamilienhäusern herrschen. Außerdem können Eigentümergemeinschaften in ihrer Teilungserklärung einen Ausschluss von Kurzzeitvermietungen vereinbaren. Darüber hinaus können auch Gemeinden und Städte Regelungen zur Vermietung an Touristen einführen, wie dies zum Beispiel in Hamburg und Berlin der Fall ist.

Wichtig: Bei einer Kurzzeitvermietung gilt das gleiche wie bei einer klassischen Untervermietung: Hält sich der Mieter nicht an die Vorgaben oder vermietet ohne Zustimmung des Vermieters, riskiert er eine fristlose Kündigung.