Erbpacht, Erbbaurecht

Diese Begriffe tauchen in Immobilien- und Grundstücksanzeigen immer wieder auf. Aber was steckt genau dahinter? Und für wen ist der Kauf einer Immobilie in Erbpacht möglich oder günstig? Und wer kommt als Anbieter solcher Erbbaurechte in Frage?
Wer – wie ich – den Eindruck hat, dass diese Begriffe irgendwie antiquiert wirken, täuscht sich nicht wirklich, denn das Gesetz über das Erbbaurecht stammt aus dem Jahr 1919. Es wurde allerdings immer wieder geändert, zuletzt 2007.
Im Erbbaurecht gibt es auf Dauer zwei Parteien: Auf der einen Seite den Eigentümer des Grundstücks und auf der anderen Seite den Eigentümer des darauf errichteten Gebäudes. Der Grundstückseigner verpachtet also seinen Grund auf Dauer an einen Bauherrn, der darauf sein Haus baut, ja sogar bauen muss.
Vertragsgestaltung
Die vertragliche Bindung der beiden Partner läuft über eine sehr lange Zeit, zwischen 65 und 99 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit erstattet der Grundstückseigentümer dem Hausbesitzer den Gegenwert für das Haus. Es ist aber auch nicht ausgeschlossen, dass Bauherren das Grundstück kaufen können, sei es am Ende der Laufzeit oder eher schon deutlich früher. Der Bauherr zahlt anstelle eines einmaligen Kaufpreises einen monatlichen Erbpachtzins.
Kosten
Wie hoch der Erbpachtzins ausfällt, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Je begehrter die Lage, desto höher natürlich der Preis. Und je höher die Hypothekenzinsen, desto höher auch die Erbbauzinsen.
Generell liegen sie bei 4-6% des Grundstückswerts. Manche Anbieter locken zusätzlich mit einem Kinderbonus, der den Erbbauzins zumindest einige Jahre auf Bereiche um 2 % drücken kann.
Während der Laufzeit kann eine Steigerung des Zinses vereinbart werden, die sich beispielsweise am Lebenshaltungskostenindex orientiert.
Vorteile für Bauherren
Er kann bauen, ohne eine einmalige, meist riesige Ausgabe für ein Grundstück tätigen zu müssen. Stattdessen zahlt er monatlich überschaubare Raten für die Erbpacht. Damit wird es auch Bauwilligen mit kleineren Einkommen und kinderreichen Familien möglich, im eigenen Haus zu wohnen.
Nachteile für Bauherren
Der Grundstückseigner hat ein mehr oder weniger großes Mitspracherecht hinsichtlich der Gestaltung des Hauses. So können die Größe oder die Bauweise festgelegt werden. Und auch etwaige nachträgliche Änderungen müssen auf jeden Fall vom Grundstückseigner genehmigt werden.
Das Erbbaurecht kann nicht gekündigt werden. Wenn der Hausbesitzer also wegziehen muss, kann er das Haus nur zusammen mit dem Erbbaurecht verkaufen. Dazu muss er meist die Zustimmung des Grundstückseigners einholen, da dieser natürlich daran interessiert ist, regelmäßig seinen Erbbauzins zu erhalten.
So wie es im Mietrecht das Recht auf Kündigung wegen Eigenbedarf gibt, könnte auch der Grundstückseigentümer sein Grundstück vor Ablauf des Erbpachtvertrags wieder – zusammen mit dem Haus – zurückhaben wollen. Um hier Überraschungen zu vermeiden, sollte im Vertrag klar geregelt sein, in welchen Fällen der „Heimfall“ auftritt, also der Grundstückseigner Grundstück mit Haus – natürlich gegen eine gewissen Entschädigung – zurückverlangen kann.
Anbieter von Erbbaugrundstücken
Erbbaugrundstücke werden überwiegend von Städten und Gemeinden angeboten. Aber auch die Kirchen, evangelisch wie katholisch, bieten Bauland in Erbpacht. Ohne Erbpacht würden nämlich viele Pfarrer sozusagen ehrenamtlich tätig, denn ihre Arbeit wird zu einem großen Teil aus den Einkünften der Erbpacht bestritten. Möglicherweise leben junge Familien dann dort, wo früher einmal der Pfarrer residierte – in der Nähe der Kirche und meist zentral im Ort gelegen. Ähnlich verhält es sich auch bei manchem kommunalen Erbbaugrundstück, das also durchaus sehr attraktiv sein kann.
Die Grundstücke der Kirchen liegen aber nicht immer nur im Ortszentrum. Teilweise handelt es sich nämlich noch gar nicht um Bauland, so dass die Kirche in Zusammenarbeit mit der Stadt oder Gemeinde hier die Umwidmung in Bauland vorantreiben muss. Wenn sie Glück haben, liegt ihr Grundstück neben einem neu ausgewiesenen Baugebiet. Im ungünstigeren Fall muss die Kirche sogar die Erschließungskosten selber tragen.
Fazit
Ein Hausbau im Erbbaurecht ist durchaus eine Überlegung wert. Dennoch sollte der Schritt wohlüberlegt sein, was aber beim Immobilienkauf grundsätzlich der Fall sein sollte.