Mieterhöhung – Zeitpunkt und rechtliche Grundlagen

Mit einer Mieterhöhung müssen sich Mieter und Vermieter zwangsläufig auseinandersetzen. Was genau es dabei zu beachten gilt und welche gesetzlichen Bestimmungen es gibt, erklären wir in diesem Artikel.

Wann darf eine Mieterhöhung stattfinden?

Mieterhöhungen sind rechtlich im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Dort wird festgelegt, wann und in welcher Höhe eine Erhöhung der Miete stattfinden darf. Eine Mieterhöhung ist nur vollständig wirksam, wenn der Mieter dieser vollständig zustimmt. Falls die Zustimmung nur teilweise erteilt wird oder nicht auf das Schreiben des Vermieters reagiert wird, bleibt erst einmal die letzte Mietvereinbarung wirksam. Der Vermieter muss in diesem Fall die Zustimmung vor Gericht einklagen. Solange die Mieterhöhung gerechtfertigt ist und alle Formalitäten eingehalten wurden, wird der Vermieter vor Gericht Recht bekommen.

Wenn die Mieter die angekündigte Erhöhung nicht zahlen wollen, obwohl diese gerechtfertigt ist, haben sie ein Recht auf Sonderkündigung (§ 561 BGB).

(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Wichtig: Bei Index- und Staffelmietverträgen ist eine außerordentliche Kündigung wegen Mieterhöhung nicht möglich.

Mietverträge können unterschiedlich ausgestaltet sein und auch die Gründe für eine Mieterhöhung können variieren. Eigene Regelungen gelten für jeden dieser Fälle:

• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Erhöhung der Mietstaffel im Rahmen einer Staffelmiete
• Anpassung der Miethöhe bei einer Indexmiete
• Mieterhöhung nach einer Modernisierung
• Kostenerhöhung im Zuge der Betriebskostenabrechnung

Ortsübliche Vergleichsmiete

Der bekannteste Grund für eine Mieterhöhung ist die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Vergleich der Mieten, die für vergleichbare Mietobjekte erzielt werden und man findet sie im Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde. Liegt die aktuelle Miete unter dem Durchschnitt des Mietspiegels für das betreffende Mietobjekt, kann der Vermieter eine Mieterhöhung bis maximal zur ortsüblichen Miete verlangen. Nach Erhalt des Schreibens zur Mieterhöhung haben die Mieter nun bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit, der Mieterhöhung teilweise oder vollständig zuzustimmen. Eine Ablehnung ist ebenfalls möglich. Nach Ablauf der Zustimmungsfrist hat der Vermieter drei Monate Zeit, um die Mieter auf Zustimmung zu verklagen, sofern diese nicht erteilt wurde.

Doch es gibt einiges was der Vermieter bei einer Mieterhöhung beachten muss. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, ansonsten ist eine Mieterhöhung nicht zulässig (§ 558 Abs.1 BGB). Außerdem muss das Erhöhungsverlangen der Miete schriftlich mitgeteilt werden und kann frühestens zwölf Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Zusätzlich muss der Vermieter die Mieterhöhung im Schreiben ausreichend begründen. Für diese Art der Mieterhöhung gibt es hierfür vier Möglichkeiten:

1. Mietspiegel der Gemeinde
2. Auskunft aus einer Mietdatenbank
3. Gutachten von öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen
4. Nennung von mindestens drei vergleichbaren Mietobjekten

Staffelmiete

Eine Staffelmiete funktioniert anders als eine normale Miete. Bei der Staffelmiete wird bei Abschluss des Mietvertrages im Mietvertrag festgehalten, dass sich die Miete an bestimmten Zeitpunkten um einen festgesetzten Betrag erhöht. Gesetzlich geregelt ist die Staffelmiete im Paragraph 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Die Mieterhöhung ist von Beginn an als fester Geldbetrag angegeben. Die sogenannte Mietstaffel muss allerdings 12 Monate unverändert bleiben, bevor eine erneute Erhöhung stattfinden darf. Die Mieterhöhung erfolgt automatisch, da sie bereits vertraglich vereinbart ist, und es wird weder ein gesondertes Schreiben noch eine Zustimmung des Mieters benötigt.

Bei dieser Form der Miete ist eine Mieterhöhung bereits enthalten, deshalb darf keine zusätzliche Erhöhung nach § 558 bis 559b BGB stattfinden. Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete und Modernisierungsmieterhöhungen sind daher nicht zulässig.

Indexmiete

Indexmieten sind die andere Möglichkeit, eine Mieterhöhung bereits im Vertrag festzusetzen. Die Höhe der Indexmiete orientiert sich am Niveau der Lebenserhaltungskosten, welche vom Statistischen Bundesamt mit dem Verbrauchspreisindex berechnet werden. Sobald die Lebenserhaltungskosten offiziell steigen, darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen. Obwohl der Mieterhöhung bereits im Vertrag zugestimmt wurde, muss der Vermieter schriftlich über die Mieterhöhung informieren. Das Schreiben muss den genauen erhöhten Mietbetrag und eine hinreichende Begründung erhalten (§ 557b Abs.3 BGB). Nach Eingang des Schreibens wird die Mieterhöhung zu Beginn des übernächsten Monats wirksam. Wenn beispielsweise das Schreiben im März eintrifft, wird die erhöhte Miete ab Mai fällig. Auch bei Indexmieten gibt es eine Begrenzung: Mieterhöhungen sind frühestens 1 Jahr nach dem Einzug oder der letzten Mietanpassung möglich.

Modernisierung

Ein weiterer Grund für eine Mieterhöhung ist die Anhebung der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen. Dies begegnet Mietern häufig bei Altbauwohnungen. Es ist genau festgelegt, welche Modernisierungen zur Erhöhung der Miete berechtigen. Sie müssen eines dieser Ziele erfüllen:

• Dauerhaft verbesserte Wohnverhältnisse
• Nachhaltige Energieeinsparung
• Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs
• Gebrauchswert der Mietimmobilie wird nachhaltig verbessert

Zusätzlich darf die Miete erhöht werden, wenn Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen, die der Vermieter nicht zu verantworten hat und keine typischen Erhaltungsmaßnahmen darstellen (§ 555b Nr.6 BGB).

Achtung: Eine Mieterhöhung aufgrund von Sanierungsarbeiten ist nur rechtens wenn es sich um Modernisierungsmaßnahmen handelt, die die obigen Ziele verfolgen. Nicht eingeschlossen ist die Instandsetzung.

Der Vermieter muss den Mieter bei dieser Art der Mieterhöhung umfassend informieren. Um einen genauen Überblick über die anstehenden Arbeiten zu geben, muss der Vermieter über Art, Umfang, Beginn und Dauer informieren. Der Vermieter steht außerdem in der Pflicht die Gesamtkosten der Maßnahmen zu beziffern und aufzuschlüsseln, bei Modernisierung mehrerer Wohnungen einen Umlageschlüssel festzulegen und aus diesen Kosten die Mieterhöhung nachvollziehbar zu berechnen. In dem Schreiben an den Vermieter müssen hiervon aber nur die entstandenen Gesamtkosten und der Umfang der Mieterhöhung aufgeführt werden. Die einzelnen Kostenpositionen sind nicht verpflichtend aufzulisten.

Auch bei dieser Art der Mieterhöhung gibt es gesetzliche Begrenzungen:

1. Die jährliche Miete darf höchstens um acht Prozent der für die Modernisierung des Mietobjekts aufgewendeten Kosten erhöht werden.
2. Liegt die Miete pro Quadratmeter über sieben Euro, darf die Modernisierungsumlage den Quadratmeterpreis innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro erhöhen (§ 559 Abs.3a BGB).

Betriebskosten

Auch im Zuge der Betriebskostenabrechnung kann die Miete steigen. Betroffen ist hier nicht die Nettokaltmiete, sondern nur die Warmmiete. Im Endeffekt steigen hier die Kosten für die Mieter, wenn die Betriebskosten steigen. Monatlich zahlt der Mieter zusammen mit der Kaltmiete eine Betriebskostenvorauszahlung. Wenn der Vermieter bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung feststellt, dass diese Vorauszahlungen die tatsächlichen Betriebskosten nicht mehr decken, darf er die Höhe der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen. Hierfür muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung genau angeben, welche Betriebskosten um wie viel steigen. Wenn es mehrere Mietparteien gibt, müssen diese mithilfe eines Verteilerschlüssels nachvollziehbar auf alle umgelegt werden.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?

Die gesetzliche festgelegten Obergrenzen für Mieterhöhungen sind im BGB ab § 557 festgelegt. Damit die Forderung der Mieterhöhung nicht vor Gericht angefochten werden kann, sollten Vermieter diese Grenzwerte unbedingt berücksichtigen:

• Gilt am Ort des Mietobjekts die Mietpreisbremse, darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Die Kappungsgrenze erlaubt innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur eine Mieterhöhung von maximal 20 Prozent. In Gemeinden und Städten, in denen die Wohnungssituation angespannt ist, kann die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent liegen.
• Nach § 5 WiStrG liegt eine strafbare Mietpreisüberhöhung vor, wenn die verlangte Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich das Mietobjekt in einer Gemeinde mit angespannter Wohnungslage befindet.

Was ist beim Mieterhöhungsschreiben zu beachten?

Wenn die Mieterhöhung gesondert angekündigt werden muss, muss dies schriftlich erfolgen. Ein Mieterhöhungsschreiben muss aber nicht zwingend auf Papier verfasst werden, sondern kann auch per Fax oder E-Mail gesendet werden. Bei dem Schreiben ist es wichtig, dass es ausführlich, stichhaltig begründet und rechtsgültig ist. Wenn Details vergessen wurden darf das Schreiben nicht nachträglich korrigiert werden. Stattdessen muss ein neuer Mieterhöhungsversuch gestartet werden.

Daher sollte darauf geachtet werden, dass das Mieterhöhungsschreiben folgende Elemente enthält:

• Datum
• Korrekte Anrede aller betroffenen Mieter
• Genaue Angaben zu Höhe und Beginn der Mieterhöhung
• Begründung der Mieterhöhung mit entsprechenden Dokumenten als Beweismittel
• Widerspruchs- und Kündigungsrecht der Mieter
• Bei Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete: Bitte um Zustimmung des Mieters – am besten mit einer beigelegten Zustimmungserklärung. Der Vermieter sollte dem Mieter außerdem klar machen, dass Schweigen als Ablehnung gewertet wird.
• Bei Modernisierungsmaßnahmen: der Verweis auf §555d BGB, der regelt, wann Mieter Modernisierungsarbeiten dulden müssen.

Wie funktioniert die Mieterhöhung bei Gewerberäumen?

Mieterhöhungen bei vermieteten Gewerberäumen sind in der Regel schwieriger durchzusetzen. Es besteht zwar Vertragsfreiheit, was bedeutet dass der Vermieter den Mietvertrag frei gestalten kann und es gibt keine Vorgaben zur zulässigen Miethöhe, aber trotzdem gibt es einiges zu beachten.

Wenn ein Gewerbemietvertrag abgeschlossen wurde können Vermieter die Miete nicht aufgrund von Modernisierungsarbeiten oder der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Oftmals ist es Verhandlungssache und erst wenn beide Parteien eine Einigung finden, kann die Miete erhöht werden. In manchen Mietverträgen gibt es auch sogenannte Mietanpassungsklauseln. Für Vermieter sind diese Klauseln zur Erhöhung der Miete sehr nützlich, da sie eine rechtliche Grundlage bieten. Insofern es sich um einen frei kündbaren Mietvertrag handelt, kann der Vermieter auch durch das Ausstellen einer Änderungskündigung die Mieterhöhung bewirken.