Staffelmietverträge

Grundsätzlich ist ein Staffelvertrag ein normaler Mietvertrag, in dem alle Details zum Mietverhältnis festgelegt werden. Er muss in schriftlicher Form abgefasst werden. Unterschiede zu anderen Mietverträgen weist ein Staffelmietvertrag allerdings hinsichtlich der Befristung, der Höhe der Miete und der Kündigungsfristen auf.
Befristung
Nach altem Recht konnten Staffelmietverträge höchstens eine Dauer von 10 Jahren haben. Inzwischen ist diese Pflicht zu einer zeitlichen Befristung jedoch aufgehoben.
Höhe der Miete
Im Staffelmietvertrag wird von Anfang an festgelegt, wie sich die Miete im Verlauf der Zeit ändert. Die jeweils fällige Monatsmiete und der Zeitpunkt, an dem sie sich erhöht, muss als konkreter Betrag angegeben werden. Prozentuale Werte sind nicht zulässig.
Zwischen den Mieterhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen. Der Zeitraum darf auch länger sein oder unregelmäßig variieren, solange er den Mindestabstand nicht unterschreitet. Die Miete erhöht sich dann gemäß der festgelegten Intervalle, ohne dass der Vermieter dem Mieter darüber noch eine gesonderte Mitteilung machen müsste. Wie hoch die jeweilige Mieterhöhung ausfällt, ist Verhandlungssache zwischen Mieter und Vermieter.
Über die durch den Staffelmietvertrag festgelegten Mieterhöhungen kann der Vermieter keine weiteren Erhöhungen geltend machen. Somit hat der Mieter für den betreffenden Zeitraum Gewissheit über die Entwicklung der Miete. Stellt sich nachträglich heraus, dass die ortsübliche Vergleichsmiete unverändert geblieben ist, hat der Mieter durch seine gestiegenen Mietzahlungen allerdings eher einen Nachteil erlitten. Steigen die Vergleichsmieten allerdings durch eine erhöhte Attraktivität des Standortes stark an, liegen die Vorteile auf der Seite des Mieters, da sich seine Miete nur moderat erhöhen wird.
Wenn es um Modernisierungen geht, könnte sich ein Staffelmietvertrag als problematisch erweisen. Steigert der Vermieter den Wert der Wohnung durch Modernisierungsmaßnahmen, kann er die Miete nicht entsprechend anpassen. Sollte er aus diesem Grund allerdings notwendige Modernisierungen unterlassen oder auf die Zeit nach der Kündigung des Mieters verschieben, könnte die Substanz seiner Wohnung leiden.
Sollte der Staffelmietvertrag aus irgendeinem Grund unwirksam sein, müssen Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete beschränkt bleiben.
Die Betriebskosten sind allerdings von der Miete unabhängig und können nach Verbrauch und den tatsächlich von den Dienstleistern (z.B. Müllabfuhr, Kabelgebühren) erhobenen Gebühren angesetzt und verändert werden.
Kündigung
Viele Staffelmietverträge werden bzw. wurden als Zeitmietverträge über 4 Jahre gestaltet. Während dieser Zeit kann der Vertrag nicht gekündigt werden. Der Vermieter kann sich nur dann vom Mieter trennen, wenn Gründe für eine fristlose Kündigung vorliegen. Nach Ablauf der 4-Jahres-Frist gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Eine Verlängerung der Frist ist möglich, allerdings höchstens auf 10 Jahre.
Möchte der Mieter die Wohnung bereits vor Ablauf der Frist verlassen, so kann er einen Auflösungsvertrag mit dem Vermieter unterschreiben. Er kann auch von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wenn er z.B. aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss. Der Vermieter kann einer Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zustimmen, wenn er einen neuen Mieter gefunden hat.
Bei unbefristeten Staffelmietverträgen gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, bei der der Vertrag ohne Angabe von Gründen beendet werden kann.
Mietverwaltung
Wenn die Mietverwaltung über Win-CASA erfolgt, muss der Vermieter bzw. Verwalter die vereinbarten Mietstaffeln nur einmal in das System einpflegen.

Bei der Sollstellung der Miete wird dann automatisch der passende Betrag verwendet, ohne dass weitere Einstellungen erforderlich sind. Das erleichtert nicht nur dem Verwalter die Arbeit, sondern bringt auch Sicherheit für den Mieter, von dem immer der korrekte Betrag eingefordert wird. Denn auch wenn ein Vermieter die erhöhte Miete zunächst nicht einfordert, bedeutet das nicht, dass er seinen Anspruch auf die Steigerung der Miete verliert. Er kann vom Mieter jederzeit die Nachzahlung aller ausstehenden Beträge verlangen. Sicher ist in einem solchen Fall eine gütliche Einigung möglich, aber noch besser ist es, wenn diese Situation erst gar nicht auftritt.