Wohnen im Denkmal

Seit 1999 veranstaltet die Deutsche Stiftung Denkmalschutz an einem Sonntag im September den „Tag des offenen Denkmals“. Historische Gebäude, die sonst meist nicht für die Öffentlichkeit zugänglich sind, werden geöffnet und von fachkundigen Führern erklärt. Der „Tag des offenen Denkmals“ steht jedes Jahr unter einem bestimmten Motto, so z.B. 2003 „Geschichte hautnah: Wohnen im Baudenkmal“. Man muss also nicht Prinzessin oder Freiherr sein, um in einem historischen Gebäude wohnen zu können. Das ganz spezielle Flair eines denkmalgeschützten Gebäudes mit moderner Innenausstattung können auch „normale“ Eigentümer oder Mieter erleben, wobei erstere zusätzlich noch von steuerlichen Vorteilen profitieren können.
Wie wird ein Gebäude zum Denkmal?
Das kommt auf das Bundesland drauf an, denn jedes Bundesland hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz. Der Eigentümer oder die Behörden können ein Gebäude zur Aufnahme in die Denkmalliste vorschlagen. Wurde der Aufnahme stattgegeben, überwacht das Denkmalamt die Sanierungsarbeiten, um sicherzustellen, dass das Erscheinungsbild und die Substanz so weit wie möglich erhalten bleiben. Dies bezieht sich vor allem auf die vordere Fassade mit Fenstern und Türen, den Hausflur und das Treppenhaus. Beim Innenausbau darf aber modernisiert werden, damit neue Wohnungen mit modernen Grundrissen und zeitgemäßer Ausstattung entstehen. In Kombination mit den historischen Werten, z.B. bis zu 3,5 m hohe Räume, historische Baumaterialien und prachtvollen Fassaden, entstehen außergewöhnliche Wohnräume mit hohem Wert.
Zu den „inneren Werten“ kommt die Lage: die denkmalgeschützten Gebäude befinden sich oft in bester Wohnlage in der Innenstadt mit ihrer gewachsenen Infrastruktur. Den heutigen Mobilitätsbedürfnissen wird Rechnung getragen, indem bei der Sanierung dem Wohnraum entsprechend Garagen oder Parkmöglichkeiten geschaffen werden.
Auch den Städten und Gemeinden ist es ein Anliegen, historische Gebäude im Stadtkern in neuem Glanz erstrahlen zu lassen anstatt sich unansehnlicher „Schandflecken“ zu schämen. Und so besteht an der Erhaltung der historischen Gebäude auch ein öffentliches Interesse. Sicher wissen auch manche Werke der modernen Architekturen zu faszinieren, aber die Zeugen der Vergangenheit sind einfach unverzichtbar.
Als Käufer einer Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Haus braucht man allerdings Geduld und Besonnenheit, damit der Traum vom Denkmal nicht böse endet. Eine ordentlich durchgeführte Sanierung geht nicht von heute auf morgen, und manchmal mögen die Vorschriften des Denkmalschutzes hinderlich erscheinen. Zu Absicherung sollte jeder Kaufinteressent einen fachkundigen Experten zur Besichtigung des Denkmals mitnehmen, damit dieser die Bausubstanz und die geplanten Sanierungsmaßnahmen objektiv bewerten kann.
Auch sollte man sich nach Referenzen des Bauträgers erkundigen, denn die Sanierung von historischen Bauten erfordert spezielle Kenntnisse, die mit dem Bau eines Neubaus nicht vergleichbar sind. Viele in früheren Zeiten verwendete Baumaterialien und Techniken sind heute nicht mehr gängig, und so müssen Spezialisten gefunden werden, die diese Materialen sowohl beschaffen als auch verarbeiten können.
Und auch die staatliche Förderung über die Einkommenssteuer unterliegt bestimmten Regeln, die man kennen und einhalten muss, wenn sich der Erwerb rechnen soll. Da – wie bereits gesagt – ein allgemeines Interesse an der Erhaltung der Baudenkmäler besteht, beteiligt sich der Staat indirekt an den Sanierungskosten für inländische Baudenkmäler oder Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten.
Anwendung finden die §§ 7i, 10f und 11b oder §§ 7h, 10f oder 11a des Einkommensteuergesetzes, die auch unter dem Begriff Denkmalschutz-AfA zusammengefasst werden. Die Sanierungskosten mindern über einige Jahre das steuerpflichtige Einkommen des Eigentümers. Dabei wird unterschieden, ob die Wohnung selber genutzt oder vermietet wird.
Bei eigener Nutzung können 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre verteilt von der Steuer abgesetzt werden. Bei Vermietung der Wohnung können sogar die kompletten Sanierungskosten abgesetzt werden, allerdings gestreckt über 12 Jahre und gestaffelt in 9% in den ersten 8 Jahren und 7% in den restlichen 4 Jahren.
Das Ganze funktioniert allerdings nur, wenn der Kauf der denkmalgeschützten Immobilie vor Beginn der Sanierungsarbeiten erfolgt ist, wobei die Abschreibungen aber erst nach der Fertigstellung beginnen dürfen.
Im Kaufvertrag müssen die Kosten für Grund und Boden, für die Altsubstanz und für die Sanierung getrennt voneinander ausgewiesen werden. Der Anteil der Sanierungskosten liegt je nach Objekt zwischen 50 und 80% des Gesamtpreises. Dazu kommen dann natürlich noch die Nebenkosten des Kaufs wie Notarkosten und Steuern.
Natürlich muss jeder Einzelfall hinsichtlich der Finanzierung und der tatsächlichen Steuerbelastung genau durchgerechnet werden, am besten sogar mit einem Steuerberater, damit die Rechnung am Ende auch wirklich aufgeht.
Ein denkmalgeschütztes Haus ist etwas Besonderes für die Käufer und Bewohner. Auch die Hausverwaltung wird damit vor eine besondere Herausforderung gestellt. Die Erhaltung der historischen Bausubstanz, die Einhaltung der Auflagen des Denkmalschutzes bei späteren Erhaltungsmaßnahmen, das Verhalten des Gebäudes in punkto Energieverbrauch und nicht zuletzt die Berechnung der Höhe der Instandhaltungsrücklage bei einem Altbau mit neuer Eigentümergemeinschaft erfordern fundierte Kenntnisse und vielleicht auch ein bisschen Herzblut für dieses besondere Objekt.