Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Ein langes kompliziertes Wort macht die Runde bei Mietern und Vermietern. Und im Internet werden bereits etliche unterschiedliche Formulare für diese Bestätigung der Mietschuldenfreiheit angeboten. Worum geht es also bei dieser Bescheinigung?
Es gibt 3 Beteiligte:

• ein Mieter, der aus der Wohnung A auszieht und in die Wohnung B ziehen
• der Vermieter der Wohnung A
• der Vermieter der Wohnung B

Der Vermieter B verlangt nun vom Mieter eine Bescheinigung von Vermieter A, die ihn über die Zahlungsmoral des Mieters hinsichtlich Miete und Nebenkosten informiert. Aus Sicht des Vermieters B ist dies verständlich, wenn man sich die Geschichten über Mietnomaden anschaut. Und so verlangen auch immer mehr Vermieter eine solche Bescheinigung von Mietinteressenten. Andererseits sind nicht alle Vermieter am Ende des Mietverhältnisses gewillt, eine solche Bescheinigung auszustellen. Und auch bei den Gerichten gehen die Ansichten noch auseinander. Ob eine solche Bescheinigung insgesamt wünschenswert ist oder nicht, ob der Vermieter verpflichtet ist, sie auszustellen, und was alles drinstehen soll oder darf, wird kontrovers gesehen.
Deswegen hier mal ein Blick auf die verschiedenen Konstellationen, die in diesem Beziehungsdreieck geben kann:
Ordentlicher Zahler, Vermieter stellt Bescheinigung aus
Das ist der Idealfall für alle Seiten. Der Mietinteressent erhält die neue Wohnung, der neue Vermieter ist beruhigt. Wenn man allerdings pessimistisch denkt, ist die ordnungsgemäße Zahlung in der Vergangenheit keine Garantie für die Zukunft. Denn Lebensumstände können sich ändern und zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Aber optimistisch lässt sich dem entgegnen, dass pflichtbewusste Mieter in solchen Fällen einen Ausweg mit ihrem Vermieter suchen.
Ordentlicher Zahler, Vermieter stellt keine Bescheinigung aus
Auch wenn es in diesem Fall eigentlich keinen Grund für den Vermieter gibt, die Bescheinigung zu verweigern, gibt es eben noch kein Gerichtsurteil, das ihn eindeutig dazu verpflichtet. Der Mieter kann in einem solchen Fall aber seine Kontoauszüge mit den Mietzahlungen vorweisen. Dies weist allerdings nur die Zahlung der Miete und Nebenkosten nach. Sollte der Mieter seinem Vermieter noch Prozess- oder Gerichtskosten wegen Reparaturen schuldig sein, kann dies der neue Vermieter nicht erkennen.
Schlechter Zahler, Vermieter stellt Bescheinigung aus
Eine solche Bescheinigung wird der Mieter sicher nicht freiwillig vorzeigen, weil er die neue Wohnung dann gleich vergessen kann. Seine Kontoauszüge werden ihm da auch nicht aus der Patsche helfen. Entweder könnte er sich rausreden und behaupten, der Vermieter hätte ihm keine Bescheinigung ausgestellt. Oder er stellt sich sogar auf dessen Seite und weist darauf hin, dass es keine Pflicht zur Ausstellung der Bescheinigung gibt. Wenn es weitere Mietinteressenten mit ordnungsgemäßer Bescheinigung gibt, werden die auf jeden Fall den Vorzug erhalten.
Schlechter Zahler, Vermieter stellt keine Bescheinigung aus
Hier kann der Mieter zwar wahrheitsgemäß angeben, dass er keine Bescheinigung hat. Er könnte geneigt sein, sich selber eine Bescheinigung auszustellen. Da könnte es allerdings haarig werden, wenn der zukünftige Vermieter beim bisherigen Vermieter nachfragen sollte und entweder die Wahrheit erfährt oder im Nirwana landet, weil auch die Adresse gefälscht ist.
Eigentümer sucht Mietwohnung
Es ist ja auch möglich, dass jemand, der bisher in seiner Eigentumswohnung gewohnt hat, eine Mietwohnung sucht. Gründe dafür kann es durchaus geben: Es wird eine Zweitwohnung an einem entfernten Arbeitsort oder eine Übergangswohnung bis zum Verkauf der bisherigen Wohnung mit anschließendem Kauf einer neuen Wohnung benötigt. In einem solchen Fall wären ersatzweise ein Grundbuchauszug und die Kontoauszüge über die Zahlung des Hausgelds verfügbar. Aber ob das dem Vermieter ausreicht? Die Verhältnisse im Grundbuch können sich ja zwischenzeitlich geändert werden, und wie es um die Finanzierung steht, ist wieder eine andere Sache.
Erstmieter sucht Wohnung
Was ist mit jungen Leuten, die bei den Eltern ausziehen und erstmals eine eigene Wohnung mieten? Die Eltern können keine Bescheinigung ausstellen, weil keine Miete geflossen ist. Hat dann ein junger Mensch in der Ausbildung oder am Anfang seines Berufslebens überhaupt keine Chance auf eine eigene Wohnung, weil er ja finanziell eher nicht auf Rosen gebettet ist?
Weitere offene Punkte

• Ungeklärt ist auch die Frage, ob der Vermieter für die Ausstellung der Bescheinigung eine Gebühr verlangen kann.
• Und undefiniert ist auch der Zeitraum, den die Bescheinigung abdecken muss. Was ist, wenn ein Mieter in der letzten Wohnung nur wenige Monate übergangsweise gewohnt hat? Muss er dann auch vom Vermieter der davor bewohnten Wohnung eine Bescheinigung vorweisen?
• Und was ist mit Paaren, die erstmals in eine gemeinsame Wohnung ziehen? Müssen hier beide eine Bescheinigung der jeweiligen Vor-Vermieter vorweisen?
• Und was ist, wenn sich Paare trennen und aus einer gemeinsamen Wohnung in eigene Wohnungen ziehen? Ist die Bescheinigung, die für das Paar gilt, auch für die Einzelpersonen aussagekräftig?
• Und wer garantiert, dass der Vormieter die Wahrheit schreibt? Vielleicht will er seine säumigen Mieter ja loswerden. Und da stehen die Chancen mit einer positiven Bescheinigung ja besser als mit einer wahrheitsgemäßen. Muss er dem Folgevermieter in irgendeiner Form den Wahrheitsgehalt der Bescheinigung nachweisen können?
• Wann wird die Bescheinigung ausgestellt? Eigentlich enden die Zahlungsverpflichtungen ja erst nach der ordnungsgemäßen Übergabe der Wohnung, wenn klar ist, dass keine Schäden vorliegen, die die Kaution übersteigen. Aber die Bescheinigung wird ja bereits vorher benötigt – streng genommen vor der Kündigung. Das bedeutet aber wiederum, dass der Mieter mit Anforderung der Bescheinigung möglicherweise schlafende Hunde weckt. Und was ist, wenn sich die Wohnungssuche über einen längeren Zeitraum hinzieht, weil einfach nichts Passendes zu finden ist? Muss der Mieter dann jeden Monat eine neue Bescheinigung erbitten?

Fazit
Die initiale Idee zum Schutz ahnungsloser Vermieter gegen notorische Mietnomaden ist ja nicht schlecht. Aber bei der Umsetzung sind doch etliche Fragen und Hintertürchen offen, so dass kein wirklich wirksamer Vermieterschutz hergestellt werden kann. Und sicher muss man auch berücksichtigen, dass gewerbliche Vermieter ganz anders dastehen als private Vermieter.
Hier sind also gute Ideen und ein umsetzbares Konzept gefragt.