Die Eigenbedarfskündigung zählt zu den häufigsten Kündigungsgründen im Mietrecht. Gerade für Vermieter, Hausverwalter und Immobilienbesitzer stellt diese Kündigungsform oft eine Herausforderung dar, da hier strenge rechtliche Anforderungen erfüllt sein müssen. Im Folgenden erklärt Software24 GmbH ausführlich, was eine Eigenbedarfskündigung ist, welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen und welche Fallstricke es unbedingt zu vermeiden gilt.
Was bedeutet Eigenbedarfskündigung?
Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn ein Vermieter einem Mieter kündigt, weil er die Wohnung für sich selbst, nahe Angehörige oder Personen seines Hausstands benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die rechtliche Grundlage findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und stellt einen legitimen Grund dar, ein Mietverhältnis zu beenden.
Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung
Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden:
- Berechtigtes Interesse: Der Vermieter muss ein tatsächliches, ernsthaftes und nachvollziehbares Interesse daran haben, die Wohnung selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen. Bloße Absichtserklärungen oder vage Planungen reichen hier nicht aus.
- Nahe Angehörige: Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht nur für den Vermieter selbst möglich, sondern auch für enge Familienmitglieder wie Eltern, Kinder, Geschwister, Enkel, Großeltern, aber auch Nichten und Neffen. Außerdem kommen auch Lebenspartner oder Angehörige des Haushalts infrage.
- Schriftliche Form: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und klar nachvollziehbar begründet sein. Dem Mieter muss genau erläutert werden, wer die Wohnung zukünftig nutzen wird und warum gerade diese Wohnung benötigt wird.
- Kündigungsfrist: Die gesetzliche Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bei Mietverhältnissen bis fünf Jahre beträgt sie drei Monate, bei mehr als fünf Jahren sechs Monate und bei über acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB).
Typische Fehler bei der Eigenbedarfskündigung
Eine fehlerhafte Eigenbedarfskündigung kann erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen und schlimmstenfalls sogar ungültig sein. Typische Fehler sind:
- Mangelhafte Begründung
- Zu kurze Kündigungsfrist
- Eigenbedarf nur vorgeschoben (sog. vorgetäuschter Eigenbedarf)
Insbesondere der vorgetäuschte Eigenbedarf kann zu Schadensersatzforderungen durch den Mieter führen.
Schutzrechte des Mieters
Mieter genießen starken Schutz bei Eigenbedarfskündigungen. Ein Härtefallwiderspruch ist möglich, wenn die Kündigung für den Mieter oder seine Familie eine unzumutbare Härte darstellt. Gründe hierfür können hohes Alter, Krankheit oder eine lange Wohndauer sein (§ 574 BGB).
Was tun bei Widerspruch des Mieters?
Widerspricht der Mieter der Kündigung, sollte zunächst eine außergerichtliche Einigung angestrebt werden. Gelingt diese nicht, entscheidet letztendlich ein Gericht über die Wirksamkeit der Kündigung. Hier ist es entscheidend, dass alle Voraussetzungen exakt eingehalten wurden und belegbar sind.
Alternativen zur Eigenbedarfskündigung
Ist die Eigenbedarfskündigung schwierig oder nicht möglich, können Alternativen in Betracht gezogen werden:
- Aufhebungsvertrag: Eine freiwillige Einigung zwischen Mieter und Vermieter.
- Umsetzwohnung: Dem Mieter kann eine andere Wohnung angeboten werden.
Eigenbedarfskündigung sorgfältig planen und durchführen
Die Eigenbedarfskündigung ist ein wirksames Instrument, um eigenen Wohnraumbedarf oder den Bedarf naher Angehöriger zu decken. Aufgrund der hohen rechtlichen Anforderungen und möglicher Konflikte empfiehlt es sich jedoch, die Kündigung sorgfältig vorzubereiten, transparent zu gestalten und im Zweifel professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. So können Risiken minimiert und die Durchsetzung des Eigenbedarfs erfolgreich gestaltet werden.
